影響中國房屋租售比的七大因素

某一二線城市房子總值290萬，年租金7.2萬，租售比約為1:483；某四線小城中心區(qū)房子總值38萬，年租金1.5萬，租售比約為1:304。

據(jù)分析，中國一線城市的租售比，將持續(xù)明顯高于美、澳、日、韓等地區(qū)，具體原因包括：

一、租金暴漲

租金快速增漲的地區(qū)，相比租金穩(wěn)定的地區(qū)，租售比會(huì)更高。如同股市中，業(yè)績快速增長的行業(yè)，其PE倍數(shù)高于傳統(tǒng)穩(wěn)定行業(yè)。美國等地區(qū)租金基本穩(wěn)定，輸于GDP漲幅。中國租金則保持快速增長，與人均收入增長速度一致。

二、金融市場(chǎng)管制

金融市場(chǎng)管制，實(shí)際負(fù)利率，房貸是唯一貸款機(jī)會(huì)。中國老百姓一生中，能拿到最多貸款的機(jī)會(huì)就是購房，而中國銀行業(yè)利率管制，房貸利率是低于市場(chǎng)實(shí)際利率的，房貸是非常劃算的“便宜錢”，多使用這筆錢是理性的投資選擇。此行為促進(jìn)了房屋銷售，拉高了租售比。

三、城市土地國有

城市土地國有，供應(yīng)由政府決定。即使房價(jià)上漲帶動(dòng)了地價(jià)上漲，也不能刺激增加土地供應(yīng)。而美國等地，土地私有，當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲，會(huì)有越來越多的地主將自己的土地變賣，從而供應(yīng)增加。供應(yīng)有限推高了房價(jià)預(yù)期。

四、教育問題

中國的義務(wù)教育，為了公平起見，并不是商品化市場(chǎng)化的，并非出價(jià)高者可以上好學(xué)校接受更好的教育。而是劃分了學(xué)區(qū)，上學(xué)資格與戶籍、房產(chǎn)綁定的。但是，為了上更好的學(xué)校而愿意花更多錢的意愿依然存在，在私立學(xué)校教育還不如老牌公立的時(shí)候，購買學(xué)區(qū)房成為這些人的選擇。因此，當(dāng)你用300萬買了一個(gè)只有50平的學(xué)區(qū)房，實(shí)際上購買的是一個(gè)套餐：房價(jià)＝200萬，上學(xué)資格（牌照）＝100萬。這會(huì)導(dǎo)致租售比顯得更高。

五、住房情節(jié)

中國人傳統(tǒng)農(nóng)耕文明下的“住房情結(jié)”。大家都說要成家立業(yè)，沒有家何來業(yè)。不管是農(nóng)村還是城市，都認(rèn)為結(jié)婚前一定要有一套自己的住房，使得擁有婚房成為了婚姻中的標(biāo)準(zhǔn)，擁有住房會(huì)增加個(gè)體在婚姻市場(chǎng)中的籌碼。那么在這種“情結(jié)”的扭曲下，使得大家更愿意選擇“不劃算”的買房，而不愿意選擇“劃算”的租房。這種“丈母娘推動(dòng)了房價(jià)上漲”的扭曲會(huì)導(dǎo)致租售比相應(yīng)提高。

六、租房保障

租房契約得到的法律保障很低，使得大多數(shù)人不敢租房?；蛘撸瑸榱吮Ｕ献约海谧夥繒r(shí)，選擇低于自身需求的住房去“湊和”。而買房時(shí)，則預(yù)期了中國經(jīng)濟(jì)向好、收入上升、房價(jià)上漲，選擇高于自身需求的住房，盡可能“往上夠”。這也會(huì)拉高租售比。

七、物業(yè)稅

目前沒有物業(yè)稅。國外的租售比計(jì)算時(shí)，沒有扣除應(yīng)繳的物業(yè)稅。如果年租金為房價(jià)的6%，扣除物業(yè)稅后，可能就會(huì)變成5%。因此國外“實(shí)際”的租售比看起來這么低。

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