分析：詳解精裝修房投訴的三大原因

       近年來，精裝修項目越來越多，這本是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要體現(xiàn)。但是，由于某些開發(fā)商對其帶來的相關(guān)法律問題重視不夠或者不理解，在操作中設(shè)計過于簡單，加大交易成本，留有很多隱患，造成很多投訴。
　　問題一：精裝修與房屋統(tǒng)一銷售帶來的稅務(wù)問題
　　精裝修房銷售，精裝修與房屋未分開的，應(yīng)全額按銷售不動產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅。如果能夠分開，房屋按銷售不動產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅，精裝修按建筑安裝交3%的營業(yè)稅。為此開發(fā)商多繳營業(yè)稅，增加了經(jīng)營成本。
　　例如：銷售價值100萬元的房屋，為了達到營銷的目的。房地產(chǎn)公司找裝修公司對房屋進行裝修后對外銷售就是我們稱的“精裝修房”。價格為120萬元。
　　分析：公司以精裝房按120萬元對外銷售，應(yīng)按120萬元交納5%的營業(yè)稅6萬元。裝修公司按20萬元交納3%的營業(yè)稅6000元。合計6.6萬元。將房屋和裝修分開銷售，分開開發(fā)票：房屋100萬元、裝修20萬元。房地產(chǎn)公司應(yīng)交納5萬元的營業(yè)稅。裝修公司還是交納6000元的營業(yè)稅。合計5.6萬元。由于房地產(chǎn)公司將房屋價格提高，導(dǎo)致了開發(fā)商多交納營業(yè)稅1萬元。
　　由于銷售價格的增加，還可能引起土地增值稅的增加，甚至大比例增加，最終造成商家實際收益的減少。與此同時，由于契稅以房屋的交易價為依據(jù)征收，又必然導(dǎo)致買受人多繳契稅3000元和公共維修基金3000元。這樣房屋與精裝修統(tǒng)一銷售，不但沒有給任何一方帶來利益，反而都增加了雙方的交易成本。
　　問題二：無合同約定產(chǎn)生大量的質(zhì)量糾紛
　　現(xiàn)在筆者接受咨詢的有相當(dāng)一部分投訴在于裝修標(biāo)準。由于裝修問題比較細碎，《商品房銷售合同》中不便于制定相關(guān)條款，精裝修房項目在裝修問題上存在著很大法律風(fēng)險。由于沒有裝修合同，對質(zhì)量、品質(zhì)沒有明確的約定，造成雙方糾紛?，F(xiàn)在媒體類似的報道已經(jīng)很多。應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商及買房人的重視。
　　問題三：責(zé)任主體混淆，開發(fā)商陷入被動
　裝修本是對房屋的添附，從合同角度是一種施工合同，屬于承攬合同的一種。對于由此產(chǎn)生的工程質(zhì)量問題由裝修公司負責(zé)。但是，開發(fā)商將裝修作為房屋的一部分一同出賣，開發(fā)商就裝修的瑕疵承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。這樣，開發(fā)商就成為代人受過。
　　解決之道
　　為解決以上問題，應(yīng)當(dāng)分清不同合同的性質(zhì)分別簽訂《商品房買賣合同》和《裝修合同》。房屋買賣合同由開發(fā)商與業(yè)主簽訂，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。裝修合同由裝修公司、開發(fā)商與買受人簽訂，裝修公司對其質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，兩個合同之間的銜接關(guān)系應(yīng)當(dāng)明確。

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