政策護(hù)航下 未來(lái)精裝滲透率將繼續(xù)提升 前景廣闊

“十四五”時(shí)期我國(guó)將進(jìn)入新發(fā)展階段，規(guī)劃中推動(dòng)城市群、都市圈建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為多數(shù)省份要辦的大事之一。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是在投資端還是消費(fèi)端，均對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用。未來(lái)幾年，各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)要如何發(fā)展？總體而言，各地“十四五”都延續(xù)了當(dāng)前樓市調(diào)控中“房住不炒，因城施策”的總基調(diào)，但在國(guó)內(nèi)大循環(huán)背下，激發(fā)城市活力，特別是已建成區(qū)域的活力，城市更新是非常重要的手段，是順應(yīng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)新格局的要求。因此，未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)、特別是城市精裝房趨勢(shì)成為大家關(guān)注的重點(diǎn)。

我國(guó)精裝滲透率仍處于低位，各地均不達(dá)標(biāo)，未來(lái)尚有50%發(fā)展空間

隨著國(guó)家、地方精裝修政策及綠色建筑的不斷推行實(shí)施下，中國(guó)進(jìn)入房地產(chǎn)精裝房時(shí)代，多省市相繼出臺(tái)精裝修相關(guān)政策，并制定全裝修實(shí)行量化指標(biāo)。近幾年來(lái)我國(guó)精裝修市場(chǎng)規(guī)模不斷發(fā)展，精裝滲透率也在逐步提升。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年我國(guó)精裝房滲透率已提升至32%。2020年受疫情影響，精裝滲透率出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體仍保持在30%以上。目前與發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的精裝滲透率相比，我國(guó)精裝市場(chǎng)滲透率仍處于低位，但經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展精裝行業(yè)已進(jìn)入成長(zhǎng)期，也逐步呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化、模塊化和部件化的態(tài)勢(shì)，未來(lái)具有廣闊的發(fā)展空間。

從各省市精裝滲透率來(lái)看，截止到2020年，多個(gè)省市精裝滲透率已超過(guò)30%，高于全國(guó)水平，但從各地區(qū)政策要求指標(biāo)來(lái)看均不達(dá)標(biāo)。

海南、北京、廣東精裝滲透率超過(guò)50%，位于前三位。海南精裝滲透率**達(dá)到73.1%，這主要是由于海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除主城區(qū)外，多集中在濱海旅游度假區(qū)，精裝房能為購(gòu)房者解決裝修難題，縮短入住時(shí)間，符合購(gòu)房者需求。北京位居第二，精裝滲透率66%，廣東以51%的配置率排名第三。目前海南、北京、廣東三省市精裝滲透率雖領(lǐng)先于其他省市，但與精裝政策規(guī)定的全面實(shí)行全裝修相比仍有較大的提升空間。

浙江、江蘇、四川、河南等多個(gè)省市精裝滲透率仍低于地區(qū)政府發(fā)布的全裝修目標(biāo)比列。2016年，浙江省出臺(tái)《浙江省綠色建筑條例》，規(guī)定到2020年底全省新建多層和高層住宅將基本實(shí)現(xiàn)全裝修，據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，目前浙江省精裝滲透率不足五成，未來(lái)有很大的提升空間。除浙江省外，2020年江蘇、四川精裝滲透率分別為40.9%和29.3%，低于規(guī)定50%的全裝修比例。河南省精裝滲透率為13%，僅高于重慶市11.3%，處于全國(guó)低位，與2020年規(guī)定的河南省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)達(dá)80%的目標(biāo)差距較大，未來(lái)提升空間巨大。除此之外，貴州省和山西省也分別制定了2021年和2025年的精裝發(fā)展目標(biāo)。

政策護(hù)航下房地產(chǎn)精裝市場(chǎng)將穩(wěn)健運(yùn)行，加上綠色建筑大力試行，2022年將達(dá)70%要求，6大試點(diǎn)城市已先行示范，未來(lái)精裝滲透率將逐步提升，市場(chǎng)空間廣闊。

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疫情下精裝規(guī)模逆勢(shì)持平，華東領(lǐng)跑、一線(xiàn)領(lǐng)漲、杭州為首、武漢下滑

2020年疫情影響下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回升，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)中有升；疫情抑制下居住支出影響最小，2020年精裝規(guī)模325萬(wàn)套，同比基本持平，一季度受疫情嚴(yán)重，6月市場(chǎng)回正后呈波動(dòng)增長(zhǎng)。2020年精裝城市238城，華東為首，蘇杭高增，華中降幅**，武漢、長(zhǎng)沙下降顯著。

1、精裝涉獵城市規(guī)模縮減，總體仍保持200城以上

隨著國(guó)家精裝修政策的發(fā)布以及多個(gè)城市的積極響應(yīng)，2017-2019年精裝修市場(chǎng)城市數(shù)量呈現(xiàn)連續(xù)三年的正增長(zhǎng)，涉獵城市逐年增長(zhǎng)。到2020年，由于疫情影響，三四線(xiàn)及以下城市精裝規(guī)模減少，疫情后開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，緩解回款壓力，采取“精裝改毛坯”變相降價(jià)的策略降低購(gòu)房者門(mén)檻，從而達(dá)到吸引消費(fèi)者的目的，因此導(dǎo)致精裝城市規(guī)?？s減。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年精裝城市為238城，與2019年相比同比下滑4.8%，但總體仍保持在200城以上。50強(qiáng)開(kāi)發(fā)商涉及精裝城市規(guī)模下滑嚴(yán)重，非50強(qiáng)開(kāi)發(fā)商精裝城市規(guī)模小幅提升。

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2、華東區(qū)域領(lǐng)跑全國(guó)，高能級(jí)城市韌性凸顯

從精裝市場(chǎng)分布區(qū)域來(lái)看，華東區(qū)域得益于得天獨(dú)厚的地理位置，以及長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃，為品牌房企土儲(chǔ)**，2020年精裝開(kāi)盤(pán)量持續(xù)上漲，以129.2萬(wàn)套領(lǐng)跑全國(guó)精裝市場(chǎng)，其中杭州、蘇州領(lǐng)銜高增。除華東區(qū)域外，西北、華東兩地區(qū)精裝規(guī)模也實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中華北滄州、廊坊、西北烏魯木齊等城市同比增幅較大，均超過(guò)160%。受武漢、長(zhǎng)沙等城市精裝開(kāi)盤(pán)規(guī)?？s減等因素影響，華中區(qū)域精裝開(kāi)盤(pán)量同比降幅**。

從精裝修市場(chǎng)城市能級(jí)來(lái)看，疫情影響下，一線(xiàn)、新一線(xiàn)和二線(xiàn)城市由于精裝修政策出臺(tái)頻率較高，市場(chǎng)覆蓋率較高，精裝市場(chǎng)仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。2020年一線(xiàn)城市規(guī)模領(lǐng)漲，新一線(xiàn)、二線(xiàn)城市穩(wěn)中有升。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年一線(xiàn)城市精裝開(kāi)盤(pán)量為30萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超33%，廣州、深圳、上海三城均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。受深圳商品房預(yù)售政策放寬、廣州前期土地成交量大導(dǎo)致住宅供應(yīng)放量，以及粵港澳大灣區(qū)政策利好等因素影響，助推深圳、廣州兩城精裝規(guī)模逆勢(shì)高增，其中深圳同比增長(zhǎng)超130%，廣州躋身TOP3城市行列。新一線(xiàn)、二線(xiàn)城市仍為精裝修市場(chǎng)的主力，精裝開(kāi)盤(pán)規(guī)模在100萬(wàn)套左右，同比增長(zhǎng)超2%。

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3、TOP5城市精裝規(guī)模均超十萬(wàn)套；高增城市規(guī)模上千

杭州以14.3萬(wàn)套精裝開(kāi)盤(pán)量位居全國(guó)榜首。自2016年浙江省在全國(guó)率先實(shí)施住宅全裝修后，杭州作為浙江省會(huì)城市，也是精裝修政策實(shí)施的重點(diǎn)推進(jìn)城市，基于良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，精裝規(guī)模躍至首位。成都緊隨其后，以精裝開(kāi)盤(pán)量11.2萬(wàn)套位居第二，相對(duì)于2019年小幅下降，TOP5城市精裝規(guī)模均已超過(guò)10萬(wàn)套。武漢受疫情因素影響，2、3月均無(wú)市場(chǎng)，4月隨著全市解封逐步復(fù)蘇，但疫后復(fù)蘇期市場(chǎng)需求疲軟，整體市場(chǎng)與2019年相比同比下滑25%，排名由第二位跌至第七位。三四線(xiàn)及以下城市受疫情影響嚴(yán)重，精裝開(kāi)盤(pán)規(guī)模增長(zhǎng)率呈現(xiàn)不同程度的下滑，但基于2019年基數(shù)較小，2020年高增城市集中分布在三四線(xiàn)城市，連云港，雅安、鹽城等呈現(xiàn)高增趨勢(shì)。

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未來(lái)精裝藍(lán)海聚集八大城市，新一線(xiàn)城市仍為精裝大市

奧維云網(wǎng)（AVC）通過(guò)近五年的研究成果分析，未來(lái)兩年新一線(xiàn)城市仍為精裝規(guī)模大市，預(yù)計(jì)2021-2022年新一線(xiàn)城市精裝體量約300萬(wàn)套，TOP10城市中八成來(lái)自新一線(xiàn)城市，杭州、成都、武漢、南京、蘇州、青島等城市為主力城市，其中杭州、蘇州、南京等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈城市由于精裝政策護(hù)航、經(jīng)濟(jì)加持，精裝規(guī)模持續(xù)上漲。除新一線(xiàn)城市外，受粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃利好等因素影響，珠三角城市群中廣州、佛山未來(lái)兩年精裝開(kāi)盤(pán)量將超過(guò)25萬(wàn)套，位于精裝TOP10城市行列。這八大主力城市未來(lái)兩年精裝規(guī)模均在20-33萬(wàn)套之間，占據(jù)TOP30城市4成以上市場(chǎng)份額，成為各大開(kāi)發(fā)商、部品商的主戰(zhàn)場(chǎng)。

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未來(lái)中國(guó)的城市更新面臨著巨大的空間，我國(guó)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展正在重大變革中邁向新的歷史機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)同樣存在新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體基調(diào)將繼續(xù)維持平穩(wěn)，而城市群發(fā)展的邏輯亦將延續(xù)，未來(lái)更多成長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)在新一線(xiàn)、二線(xiàn)城市及都市圈，都市圈將在城市群的基礎(chǔ)上成為空間層面的“新風(fēng)口”，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)提供**的結(jié)構(gòu)性潛能，房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住了“創(chuàng)新”和“高質(zhì)量”的主脈搏，才能更好地?fù)肀磥?lái)。

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