又一千億房企正式違約

12月20日，“不死鳥”佳兆業(yè)正式坐實(shí)離岸債務(wù)違約的消息。

根據(jù)公告披露，公司所發(fā)行的2021年6.5%優(yōu)先票據(jù)12月7日到期，并未于該日支付本息共計(jì)4.129億美元；2023年到期11.95%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期11.7%優(yōu)先票據(jù)分別于11月12日、11月11日需兌付利息共計(jì)8837.63萬美元，如今寬限期屆滿同樣未支付。

近一個(gè)月前，佳兆業(yè)已開始就到期債務(wù)進(jìn)行交換要約及同意征求，但由于方案缺乏吸引力，并未獲得境外債權(quán)人通過。佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)持有人的財(cái)務(wù)顧問公司，反向提供一份融資方案紓困，卻同樣未獲得佳兆業(yè)管理層點(diǎn)頭。

雙方據(jù)此陷入談判的拉鋸戰(zhàn)中，以致于債務(wù)構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。

面臨全面?zhèn)鶆?wù)重組

佳兆業(yè)是離岸債務(wù)規(guī)模**的房企之一，除了12月7日到期的4億美元債，該公司未來一年內(nèi)也面臨巨額債務(wù)到期。

DM查債通數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)流通中的離岸債券共計(jì)17只，存續(xù)規(guī)模近118億美元，平均利率約10.48%；其中一年內(nèi)到期債券約6只，到期規(guī)模33.97億美元，最快到期的是明年4月一筆5.5億美元的票據(jù)。

即便只計(jì)算利息，粗略推算佳兆業(yè)每年僅離岸債券所需兌付利息也高達(dá)12.34億美元，按當(dāng)前匯率折算逾78億元人民幣。而去年全年，佳兆業(yè)歸母凈利潤也僅為54.47億元人民幣，借助高息借款撬動發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)由此可見一斑，微信公眾號地產(chǎn)八卦。

高息借款模式一旦遭遇房價(jià)滯漲、房屋滯銷，便容易對企業(yè)形成反噬作用。佳兆業(yè)原定于12月7日到期的美元債是今年下半年**的一筆離岸債券，但受困于銷售乏力以及擔(dān)保公司錦恒財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品違約，以及企業(yè)評級下調(diào)等情形，它早已陷入“短期流動性問題”。

11月25日晚間，佳兆業(yè)對2021年到期6.5%優(yōu)先票據(jù)的本金4億美元進(jìn)行交換要約及同意征求，開出的條件包括現(xiàn)金償付2.5%及資本化利息，將票據(jù)延期一年半，而且不提供額外信用增級。最終因接納率低于95%，交換要約于12月3日宣告失效。

同時(shí)根據(jù)媒體報(bào)道，佳兆業(yè)離岸債券持有人委托財(cái)務(wù)顧問公司Lazard于11月30日向郭英成提議了新的重組方案。該方案不僅同意為佳兆業(yè)債務(wù)展期，還額外提供最多36億美元資金支持舊改業(yè)務(wù)，但索取高達(dá)25%至30%收益率，并以佳兆業(yè)美好、星島集團(tuán)等資產(chǎn)作為抵押。

Lazard提議的重組方案并未吸引佳兆業(yè)管理層，12月10日市場已傳言，佳兆業(yè)可能會予以拒絕。至今，雙方仍未達(dá)成一致。

過去曾積極自救

據(jù)悉，在佳兆業(yè)旗下錦恒財(cái)富出現(xiàn)逾期兌付之前，佳兆業(yè)內(nèi)部也進(jìn)行過自救行動。

這家被稱為“不死鳥”的企業(yè)有過絕路逢生的經(jīng)歷。數(shù)年前，佳兆業(yè)及其實(shí)控人郭英成在公司即將易主之際上演逆襲之戰(zhàn)，讓外界對這家再度陷入困境的房企有著別樣的期望。事實(shí)上，佳兆業(yè)在這一次面對危機(jī)時(shí)，的確顯示出較強(qiáng)的求生欲望。

過去這兩個(gè)月，佳兆業(yè)的應(yīng)對尚算積極。2021年10月3日，佳兆業(yè)通過抵押旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，向中國山東高速金融集團(tuán)有限公司（以下簡稱“山高金融”）融資不超過1.2億美元。

據(jù)山高金融10月3日公告，于9月30日，山高金融間接全資附屬公司與佳兆業(yè)的全資附屬公司葉昌投資訂立認(rèn)購協(xié)議，同意認(rèn)購葉昌投資發(fā)行的本金總額不超過1.2億美元票據(jù)，期限約為一年，票面利率為每年11.5%。

在認(rèn)購協(xié)議同日，佳兆業(yè)與山高金融還訂立一份抵押協(xié)議，抵押佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，這是佳兆業(yè)持有這家上市公司的全部股份。

此外，佳兆業(yè)還將在深圳的18個(gè)項(xiàng)目擺上貨架，總貨值約818億元。據(jù)悉，佳兆業(yè)擬處置的資產(chǎn)以深圳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主，而這份擬處置清單具體包括：

南山東角頭、福田東山小區(qū)、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計(jì)18宗資產(chǎn)，權(quán)益貨值818.25億元，對應(yīng)融資余額203.83億元。

但至今佳兆業(yè)仍未能成功出售深圳的項(xiàng)目。深圳某房企曾洽談過佳兆業(yè)的項(xiàng)目，該公司人士表示，收并購的核心不在于資金，它需要考慮項(xiàng)目的負(fù)債，以及背后還有哪些坑等等因素。

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