家居業(yè)路在何方聽聽業(yè)內(nèi)如何說

　
    如果說過去十年是住宅地產(chǎn)的黃金期，那么在當(dāng)下，各大房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，重新“攻城略地”，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)期。資深商業(yè)地產(chǎn)策劃人靖濡宣認(rèn)為，從表象上看，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的主要原因是商品住宅市場(chǎng)調(diào)控。從更深層的角度看，此次的商業(yè)地產(chǎn)升溫也許將轉(zhuǎn)變開發(fā)商們傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，向多元化商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。目前，除了萬達(dá)、綠地、華潤(rùn)這種成功模式的商業(yè)綜合體，還有大體量的迎合時(shí)代口味的家居賣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。

　　“5個(gè)2”方式或成主流

　　當(dāng)下市場(chǎng)正在發(fā)生著變化，面對(duì)這些變化，企業(yè)都無法繞開轉(zhuǎn)型、升級(jí)，創(chuàng)新、發(fā)展這個(gè)主題。而在這一場(chǎng)轉(zhuǎn)變中，一個(gè)個(gè)看似平靜的家居大賣場(chǎng)，早已在暗中拉開了變革架勢(shì)。電商和店商的對(duì)決，網(wǎng)絡(luò)與實(shí)體賣場(chǎng)的較量，外來的巨鱷和本地龍頭，都在尋求著自己**的姿態(tài)。

　　以家居商業(yè)策劃著稱的一森正隆總經(jīng)理?xiàng)钌徽f，由于市場(chǎng)現(xiàn)在變化多端，各商家的營銷模式突破點(diǎn)不同，目前處在大討論時(shí)期。從上世紀(jì)八十年代初，西安市的家居市場(chǎng)，經(jīng)二路家具市場(chǎng)、萬國家具市場(chǎng)、朱雀路家具市場(chǎng)等都是以簡(jiǎn)單的租賃方式維持市場(chǎng)，收租成了經(jīng)營的一種模式。2003年6月份，中聯(lián)由市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商場(chǎng)，發(fā)展起西安的**家家居賣場(chǎng)，最初市場(chǎng)租金公攤僅5%，隨著2003年明珠家居、大明宮家居賣場(chǎng)的相繼開業(yè)，緊隨其后的中聯(lián)阿姆瑞特、南大明宮、三森家居、紅星美凱龍不斷加入，西安家居行業(yè)賣場(chǎng)始終保持在一個(gè)合理、健康、較低的租金發(fā)展階段。

　　紅星美凱龍帶來了一種新的經(jīng)營理念，空中轟炸，大力度的在平面媒體宣傳，主題式創(chuàng)意營銷，返現(xiàn)打折抽獎(jiǎng)、明星代言等時(shí)尚化營銷路線，到2011年門店租金已經(jīng)高達(dá)30萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出轉(zhuǎn)讓費(fèi)，門店的轉(zhuǎn)讓費(fèi)達(dá)到了全國**，當(dāng)時(shí)紅星美凱龍未央店?duì)顟B(tài)是一鋪難求，7天完成了招商，可以說是家居行業(yè)最繁榮時(shí)期。

　　從當(dāng)前的發(fā)展看，在未來很多賣場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)走商場(chǎng)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營的租金模式，而不會(huì)走百貨賣場(chǎng)的流水倒扣模式。面對(duì)賣場(chǎng)不斷涌現(xiàn)的撤柜現(xiàn)象，在目前看來，開發(fā)商更不會(huì)降低租金，緩解惡性競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)的撤柜現(xiàn)象。

　　只是開發(fā)商必然會(huì)從管理和營銷上改變思路，從坐銷走上行銷的路線。也就是目前流行的“5個(gè)2”（坐銷+行銷、批發(fā)+零售、工程+渠道、管理+營銷、網(wǎng)購+推廣）的經(jīng)營方式將會(huì)成為主流。

　　城市綜合體拓展家居業(yè)外延

　　陜西省建材商會(huì)秘書長(zhǎng)胡亞莉說，近些年來，家居大鱷擴(kuò)張的同時(shí)，爭(zhēng)相染指商業(yè)地產(chǎn)，圈地并加快了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)步伐。2009年底，宜家家居在北京大興和江蘇無錫投資商業(yè)地產(chǎn)，2010年12月，宜家北京大興商場(chǎng)奠基，標(biāo)志著包含宜家家居在內(nèi)的英特宜家購物中心正式啟動(dòng)。而之前，紅星美凱龍也早已試水商業(yè)地產(chǎn)，與國內(nèi)其他家居賣場(chǎng)大多采用租賃物業(yè)模式不同的是，在紅星·美凱龍已經(jīng)開設(shè)近百家門店中，半數(shù)為自建物業(yè)的商場(chǎng)。

　　新一輪行業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，經(jīng)營模式成為升級(jí)轉(zhuǎn)型的焦點(diǎn)，而目前，家居業(yè)正在借助商業(yè)地產(chǎn)模式，完成這一輪的提升，將會(huì)讓家居業(yè)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)緩解大賣場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來的惡性循環(huán)。

　　楊森然表示，目前家居商場(chǎng)收租短期之內(nèi)是很難改變的，新商場(chǎng)在招商上會(huì)采取聯(lián)營、流水倒扣，否則很難留住商戶，但在這個(gè)背后運(yùn)營商會(huì)加強(qiáng)推廣，走精準(zhǔn)營銷。未來發(fā)展，家居賣場(chǎng)在營銷方面只有物業(yè)管理沒有商業(yè)管理的時(shí)代會(huì)結(jié)束，會(huì)走三個(gè)模式，主動(dòng)營銷、借助第三方力量、重視商群關(guān)系的維護(hù)和商業(yè)化管理。

　　開發(fā)城市綜合體，將是一、二線城市家居賣場(chǎng)必然會(huì)走的路線。在未來幾年里，家居賣場(chǎng)將出現(xiàn)**次重大整合，其結(jié)果是：在大中城市，將形成以全國品牌的超大型綜合賣場(chǎng)為主，當(dāng)?shù)靥厣摹暗仡^蛇”型賣場(chǎng)為輔的賣場(chǎng)格局，存活下來的賣場(chǎng)將是以高端產(chǎn)品、特色產(chǎn)品、特色服務(wù)為主的專業(yè)個(gè)性化賣場(chǎng)。

　　賣場(chǎng)咋轉(zhuǎn)型看看業(yè)內(nèi)如何做

　　西安家居賣場(chǎng)的低迷現(xiàn)狀已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)不爭(zhēng)的事實(shí)，如何突破目前的困局，早日“破繭成蝶”，各家都有自己的招數(shù)。西安家居賣場(chǎng)今后的路該怎么走？讓我們聽聽一下業(yè)內(nèi)人士的想法。

　　紅星·美凱龍借助商業(yè)地產(chǎn)支撐家居主業(yè)

　　為紅星美凱龍做商業(yè)運(yùn)營管理的一森正隆總經(jīng)理?xiàng)钌桓嬖V記者，從近十年的家居行業(yè)發(fā)展來看，紅星美凱龍代表了中國家居業(yè)發(fā)展一個(gè)歷程。

　　今年4月，正式宣布進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域，規(guī)劃在未來的八年內(nèi)進(jìn)駐全國60座城市，開發(fā)運(yùn)營100個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。目前，已在北京、天津、重慶、上海等21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)。今后將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津塘、長(zhǎng)三角、西南、東北作為四大戰(zhàn)略區(qū)域，在一二線城市進(jìn)行“愛琴海”布局，力爭(zhēng)2020年在全國建成100個(gè)愛琴海購物中心。紅星美凱龍城市綜合體項(xiàng)目涵蓋了購物中心、紅星太平洋(601099,股吧)影城、國際高爾夫會(huì)所、婚慶大世界、星級(jí)酒店、精品百貨等業(yè)態(tài)，是集娛樂、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購物體驗(yàn)。

　　紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新表示，未來紅星地產(chǎn)愛琴海購物中心將采取自持與銷售相結(jié)合的開發(fā)模式，其中50%-80%的成本由地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓、 SOHO等出售獲得補(bǔ)貼。由于具有成本優(yōu)勢(shì)和城市 綜合體現(xiàn)金回流優(yōu)勢(shì)，有充足的資金投入營銷，以營銷迎戰(zhàn)市場(chǎng)。

　　大明宮家居高端泛家居+產(chǎn)權(quán)銷售

　　大明宮家居運(yùn)營總監(jiān)戎長(zhǎng)生介紹，從2003年在成功開發(fā)北郊店后，到2005年確立了“大明宮建材家居”商業(yè)品牌連鎖發(fā)展的戰(zhàn)略，2013年大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)將在西安實(shí)現(xiàn)建材家居商業(yè)“東南西北中”的戰(zhàn)略布局，將擁有建材家居賣場(chǎng)面積100萬㎡，建材市場(chǎng)面積100萬㎡。

　　大明宮鉆石店總經(jīng)理戈養(yǎng)軍介紹，大明宮鉆石店融合了國際家具、建材、泛家居用品三大主力業(yè)態(tài)，規(guī)劃為國內(nèi)檔次**、品類最全、規(guī)模**的國際品牌泛家居賣場(chǎng)。開業(yè)后將成為西部規(guī)模**、品類最全、品質(zhì)**的國際一線品牌建材家居營銷平臺(tái)。

　　戎長(zhǎng)生告訴記者，大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)借助于西咸新區(qū)強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，投資、建設(shè)了占地60余畝，總建筑面積23萬平方米的“大明宮·灃東國際”。其中建筑面積15萬平方米的大明宮建材家居城·三橋店，欲將其打造西部最具影響力的一站式家居文化主題購物中心，三橋店以“經(jīng)營品類專業(yè)化、規(guī)模化”、“行業(yè)旗艦店集群”、“綠色生態(tài)建材家居城”、“數(shù)字信息化”、“超大型地下停車庫”、“全方位貼心服務(wù)”、“便利的交通”七大特色為理念。大明宮在經(jīng)營模式上，**將15萬平米建材家居中60%的黃金商鋪，拿出來進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。

　　推出了全新商鋪產(chǎn)權(quán)式銷售模式，**面向商戶和市場(chǎng)推出商鋪產(chǎn)權(quán)銷售，在西安家居行業(yè)內(nèi)尚屬**，更在西北地區(qū)家居建材行業(yè)引起廣泛關(guān)注。

　　原點(diǎn)新城打造產(chǎn)業(yè)集群航母

　　“6年前，便開始著手原點(diǎn)新城的規(guī)劃，”明珠國際集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁李繼和告訴記者，“原點(diǎn)新城而不是簡(jiǎn)單做家居產(chǎn)品，而是要把家居產(chǎn)品變成家居文化、把家居商城變成家居產(chǎn)業(yè)鏈、要把原點(diǎn)新城打造為西部規(guī)模大、價(jià)格低、種類多、檔次高，集建材、家居、燈飾、皮草、文化旅游、家具批發(fā)、住宅為一體大的商貿(mào)、物流的集群產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　李繼和告訴記者：為了避免同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)，在轉(zhuǎn)變思想和提升營銷模式上，最近明珠家居北二環(huán)店正在緊鑼密鼓的進(jìn)行二期改造，改造后將是云集大牌奢侈品家具，現(xiàn)有品牌將會(huì)大量的調(diào)回到原點(diǎn)新城；打造成為全新的“城市綜合體”，如餐飲、娛樂、影院等，家居產(chǎn)品將來只是其中一部分，將成為原點(diǎn)新城在市區(qū)的家居“窗口”。

　　李繼和認(rèn)為，隨著消費(fèi)者購物心理的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者不再是單一的購物模式，為了買商品而去買商品，而更多是買建材也可以看家具、買家具可以去看燈飾、再順便去看看皮草等，這是一種“互動(dòng)式消費(fèi)”。原點(diǎn)新城已經(jīng)具備了這樣一個(gè)互動(dòng)式消費(fèi)環(huán)境，集建材、家居、燈飾、皮草、文化旅游、家具批發(fā)、住宅為一體的集群航母功能。

　　和記萬佳三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　和記萬佳商城的總經(jīng)理朱維新說，目前家居業(yè)既是一個(gè)洗牌期也是一個(gè)陣痛期，在此期間和記萬佳將以穩(wěn)健**的思路打造消費(fèi)者信賴的賣場(chǎng)，并在三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)在這次行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。首先從軟件的提升，改善和記萬佳的周圍環(huán)境，加大廣場(chǎng)文化宣傳；其次是消費(fèi)服務(wù)上提升，增加和記萬佳超市，與浐灞聯(lián)建；商業(yè)綜合體和泛家居綜合市場(chǎng)；另外還會(huì)在信息化系統(tǒng)上進(jìn)行升級(jí)，實(shí)行線上展示、線下交易的立體模式，形成東郊浐灞以家居業(yè)為龍頭的一站式商貿(mào)購物區(qū)，形成萬佳購物和家居體驗(yàn)式和記商圈。

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