樓市預(yù)計(jì)將回暖！定制家居行業(yè)景氣度回升！

2月，從高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，一手房和二手房銷售整體上仍然延續(xù)了此前的低迷態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)仍處于下行期。但從北京和上海的新房成交來(lái)看，部分高能級(jí)城市存在回暖跡象。而隨著鄭州出臺(tái)政策放松限購(gòu)，打響了二線城市進(jìn)行政策寬松的第 一槍，我們認(rèn)為地產(chǎn)政策的拐點(diǎn)已至。隨著放松政策的出臺(tái)，樓市預(yù)計(jì)將逐步回暖。

盡管如此，地產(chǎn)后周期企業(yè)在短期仍然面臨較大的不確定性，地產(chǎn)銷售的遠(yuǎn)水仍然解不了近渴。隨著竣工的逐漸回落和出口下行的壓力增大，疊加原材料價(jià)格上漲的壓力，地產(chǎn)后周期企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)诙唐谌匀幻媾R一定的不確定性。

驅(qū)動(dòng)因素追蹤：政策拐點(diǎn)已至，京滬樓市現(xiàn)回暖跡象

（1）地產(chǎn)下行趨勢(shì)未改，政策拐點(diǎn)已至

2022年1-2月，地產(chǎn)銷售面積達(dá)15703萬(wàn)平方米，同比下滑9.6%，同比跌幅較12月份有所收窄。但整體來(lái)看，銷售跌幅的收窄并不能說(shuō)明樓市的轉(zhuǎn)暖，統(tǒng)計(jì)局公布的銷售數(shù)據(jù)和高頻數(shù)據(jù)存在一定的背離。2022年2月全國(guó)30大中城市商品房成交面積714.93萬(wàn)平方米，同比下降27.30%，跌幅明顯大于統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)。而從三四線的銷售來(lái)看，我們監(jiān)測(cè)的52個(gè)三四線城市的總體銷售規(guī)模1、2月份的下行幅度均在30%以上，返鄉(xiāng)置業(yè)的情況相對(duì)不佳。因此樓市下行的趨勢(shì)仍未結(jié)束，仍待政策持續(xù)發(fā)力。

分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市、核心二線城市、普通二線城市和三四線城市的住宅成交分別為221.0萬(wàn)平米、517.2萬(wàn)平米、226.0萬(wàn)平米和360.2萬(wàn)平米，分別同比下滑6.5%、21.8%、33.7%和47.1%，高能級(jí)城市的銷售表現(xiàn)仍然明顯高于級(jí)。分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角2月區(qū)域整體成交依舊保持下行態(tài)勢(shì)，但表現(xiàn)相對(duì)于1月份略有改善。在2021年第五批和第六批住宅項(xiàng)目集中供應(yīng)的情況下，樓市供應(yīng)充足，上海2月成交面積同比上漲35.2%，新房成交表現(xiàn)亮眼。此外，南京成交93.5萬(wàn)平米，同比上漲34.3%。其他幾個(gè)二線核心城市成交面積同環(huán)比均為負(fù)數(shù)，其中蘇州的由于中下旬出現(xiàn)新冠疫情，因此成交活動(dòng)也受影響，2月成交面積環(huán)比腰斬。受到政策調(diào)控和大灣區(qū)地區(qū)的幾個(gè)城市的樓市仍然處于相對(duì)萎靡的狀態(tài)。深圳、廣州、東莞和佛山分別同比-24.28%、-15.88%、-52.80%和-33.88%，樓市表現(xiàn)較為萎靡。

企業(yè)端方面，房企銷售表現(xiàn)亦相對(duì)低迷，2月TOP200房企全口徑銷售金額2月單月銷售金額環(huán)比下降24.5%，同比下降50.4%，同比降幅較1月擴(kuò)大7.5個(gè)百分點(diǎn)，樓市表現(xiàn)低迷。具體來(lái)看，其中TOP100房企中82%的房企2月單月銷售金額同比下降，TOP50房企中94%的房企2月單月銷售金額同比下降，TOP50房企中僅信達(dá)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展和仁恒置地單月銷售金額同比上升。

我們認(rèn)為，隨著鄭州等二線城市陸續(xù)對(duì)信貸和購(gòu)房資格進(jìn)行松綁，政策的拐點(diǎn)已逐漸到來(lái)。鄭州在二線城市中均有較強(qiáng)的代表性：首先鄭州是河南省的省會(huì)，能級(jí)相對(duì)比較高。此外，鄭州過(guò)去受到疫情和水災(zāi)的反復(fù)沖擊，比較契合現(xiàn)在的時(shí)空環(huán)境。因此鄭州在2月28日出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策具有一定程度上的典型性和示范性。

具體來(lái)看，鄭州出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策在“購(gòu)房意愿”“購(gòu)房資格”和“購(gòu)房能力”三個(gè)層面均有涉及：（1）購(gòu)房意愿：堅(jiān)持控新治舊，消存量、控增量、防變量，攻堅(jiān)化解問(wèn)題樓盤(pán)，緩解購(gòu)房者在竣工交付方面的擔(dān)憂；（2）購(gòu)房資格：子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。購(gòu)房者的購(gòu)房資格有所放開(kāi)；（3）購(gòu)房能力：對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首 套房貸款政策。整體來(lái)看，鄭州出臺(tái)的政策一方面符合“滿足購(gòu)房者合理住房需求”的要求，滿足了居民“居家養(yǎng)老”的需求；在不大幅增加居民杠桿的前提下，政策對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行了提振，符合“房住不炒”的要求，預(yù)計(jì)其他普通二線城市的政策亦將隨之跟進(jìn)。此外，3月16日的國(guó)務(wù)院金穩(wěn)會(huì)表示“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施…謹(jǐn)慎出臺(tái)收縮政策”。我們預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多的寬松政策出臺(tái)，政策的拐點(diǎn)已逐漸到來(lái)，樓市預(yù)計(jì)將逐漸回暖。

（2）二手房市場(chǎng)局部呈現(xiàn)回暖跡象，美國(guó)樓市火爆依舊

二手房方面，和新房類似，2022年2月億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)城市的二手房成交面積同比下滑37.74%，跌幅略有收窄。具體來(lái)看，全國(guó)二手房成交仍然萎靡，但隨著信貸的放寬，部分核心城市的二手房市場(chǎng)有所回暖。以北京為例，北京2月二手房?jī)r(jià)格環(huán)同比分別上漲0.7%和7.4%，在70城中漲幅排名分別居第2位和第1位，價(jià)格持續(xù)上行。盡管受到春節(jié)返鄉(xiāng)和疫情反復(fù)影響，北京成交面積-51.64%，呈現(xiàn)“價(jià)升量跌”的態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)上行，市場(chǎng)仍有回暖的跡象。此外，武漢和重慶的二手房成交面積分別-2.45%和5.46%，跌幅明顯收窄，二手房業(yè)主“以價(jià)換量”，二手房成交有所改善。由于二手房的成交相對(duì)市場(chǎng)化，在一定程度上可作為一手房的先行指標(biāo)。盡管部分核心城市的二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖的跡象，但整體市場(chǎng)仍然低迷，行業(yè)的回暖仍待時(shí)日。

竣工方面，2022年1-2月住宅竣工面積達(dá)8914.78萬(wàn)平方面，同比下滑9.6%，低于2021、2019和2018年同期水平，處于低位。從前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著民營(yíng)房企的持續(xù)暴雷，疊加節(jié)假日的影響，竣工交付亦有所延遲，2022年竣工表現(xiàn)較為低迷。

海外方面，美國(guó)2022年1月成屋銷售的銷量為650萬(wàn)套，比2021年同期下滑了8.5%，環(huán)比上升6.7%。我們認(rèn)為，當(dāng)前樓市降溫的主要原因在于供應(yīng)不足。截至1月底，全美待售成屋僅有86萬(wàn)套，同比下降16.5%，創(chuàng)造自NAR1999年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)該數(shù)據(jù)的最 低值。當(dāng)前成屋的平均銷售速度為19天，一年前的銷售速度約為21天，樓市銷售火爆，供應(yīng)端成為約束樓市成交上行的主要因素。

出口方面，2月家具及零件出口額達(dá)39.62億美元，同比下滑10.50%。出口的下滑符合我們的預(yù)期：一方面2021年的高基數(shù)是近年不多見(jiàn)的，出口的下滑是大概率事件；第二方面，美國(guó)方面的供應(yīng)端問(wèn)題仍然難解，供應(yīng)鏈、工人短缺、貨運(yùn)等因素繼續(xù)使出貨的速度追不上訂單的速度，訂單大量積壓。根據(jù)美國(guó)咨詢機(jī)構(gòu)Smith Leonard的調(diào)查，2021年12月積壓訂單比2020年12月增長(zhǎng)了46%，而比2019年12月增長(zhǎng)了168%

精裝修方面，隨著地產(chǎn)的下行，精裝修新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量整體下滑。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年開(kāi)年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目腰折，1月份新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量357個(gè)，同比下降64.1%，規(guī)模26.81萬(wàn)套，同比下降72.3%。而對(duì)應(yīng)的是，櫥柜的配套量達(dá)8.64萬(wàn)套，同比下滑65%。

原材料價(jià)格追蹤：原材料價(jià)格漲跌互相，海運(yùn)費(fèi)用持續(xù)攀升

整體來(lái)看，原材料價(jià)格漲跌互現(xiàn)，價(jià)格多處于震蕩區(qū)間。定制家居方面，刨花板和中纖板分別是定制家具柜體和柜門(mén)制造的主要材料之一，刨花板的價(jià)格波動(dòng)能夠在一定程度上影響定制家居企業(yè)的生產(chǎn)成本。從價(jià)格來(lái)看，2022年1-2月18厘刨花板的平均價(jià)格達(dá)68.83元/張，同比上升2.59%。2月單月平均價(jià)格為63.63元/張，同比下滑5.74%，環(huán)比下滑10.15%。中纖板方面，2021年1-2月，15厘中纖板均價(jià)為79.00元，同比上漲1.72%。2月單月平均價(jià)格為72.63元/張，環(huán)比下行10.81%，定制家居企業(yè)成本端壓力有所緩解。

軟體方面，2月MDI和TDI價(jià)格漲跌各異。MDI用途較為廣泛，可用于制作皮革用品，如沙發(fā)等。2022年1-2月MDI平均價(jià)格達(dá)22109元/噸，同比下跌3.94%。2月單月平均價(jià)格為22878.57元/噸，同比下滑4.94%，MDI價(jià)格回落明顯。TDI則主要用于床墊的制造，其價(jià)格上漲較為明顯。2022年1-2月，TDI均價(jià)為18532.43元/噸，同比上升34.95%。2月TDI價(jià)格同比上行29.03%，TDI價(jià)格居高不下。

家電方面，長(zhǎng)江有色市場(chǎng)2月的平均銅價(jià)為71383.75元/噸，環(huán)比上行1.12%。2月鋁A00均價(jià)為22718.75元/噸，環(huán)比上行7.10%，價(jià)格持續(xù)上行。ABS現(xiàn)貨1-2月均價(jià)為14156.76元/噸，同比下行12.04%。2月ABS現(xiàn)貨平均價(jià)格為14193.75元/噸，環(huán)比上行0.4%。整體來(lái)看，2月家電企業(yè)的主要原材料價(jià)格整體呈現(xiàn)上行的態(tài)勢(shì)，家電企業(yè)成本端承壓。

海運(yùn)費(fèi)用方面，綜合反應(yīng)全國(guó)范圍出口集裝箱即期和長(zhǎng)協(xié)運(yùn)價(jià)的中國(guó)出口集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)（CCFI）2月平均指數(shù)為3510.83，環(huán)比上行0.94%，整體上價(jià)格繼續(xù)維持高位。隨著新一輪疫情的肆虐，船運(yùn)將受到更加嚴(yán)格的管控，供給難以快速提升，當(dāng)前的“塞港”問(wèn)題在短期內(nèi)將難以得到解決，未來(lái)短期海運(yùn)費(fèi)用預(yù)計(jì)仍將維持高位，出口企業(yè)成本端承壓。

行業(yè)景氣度追蹤：315大促來(lái)臨，定制家居企業(yè)優(yōu)惠力度不減

（1）定制家居企業(yè)“315”優(yōu)惠力度不減，志邦家居利潤(rùn)水平邊際改善

1-2月全國(guó)家具類零售額為216億元，同比下降6%，跌幅較2021年12月（-3.1%）進(jìn)一步擴(kuò)大，家具零售表現(xiàn)相對(duì)低迷，行業(yè)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步洗牌。家電方面，2022年1-2月家用電器和音像器材類零售額累計(jì)零售額達(dá)1321億元，同比增長(zhǎng)12.7%，好于2021年和2019年的同期水平，家電行業(yè)持續(xù)恢復(fù)。

從企業(yè)動(dòng)態(tài)來(lái)看，一年一度的“315”活動(dòng)來(lái)臨，各大定制家居企業(yè)紛紛展開(kāi)促銷活動(dòng)，整體價(jià)格帶持續(xù)下沉?！?15”活動(dòng)是獲取一季度訂單的重點(diǎn)措施，“315”活動(dòng)訂單的冷熱亦可反應(yīng)出整體一季度訂單的情況，因此定制家居企業(yè)非常重視。整體來(lái)看，索菲亞尚品宅配的套餐總價(jià)均與2021年同期相比出現(xiàn)了一定程度的下滑。歐派家居的套餐總價(jià)雖較2021年同期有所提升，但贈(zèng)送煙機(jī)、爐灶并免費(fèi)升級(jí)HEALTH+抗菌板，贈(zèng)品價(jià)值明顯提升。整體來(lái)看，315大促促銷力度不減。

此外，值得注意的是，定制家具企業(yè)紛紛推出“整家”套餐，聚焦多品類融合，以滿足消費(fèi)者的一站式購(gòu)物需求。歐派家居為迎接315節(jié)點(diǎn)，推出“歐派櫥衣雙王炸”，全面升級(jí)29800高顏整家定制套餐+9999元整廚全包普惠套餐。除傳統(tǒng)29800元套餐可以做免費(fèi)全屋花色升級(jí)、免費(fèi)升級(jí)芝華仕功能沙發(fā)以外，歐派還推出9999元7米廚柜愛(ài)家優(yōu)享爆款套餐，可免費(fèi)升級(jí)為歐派抗菌板板材，以及優(yōu)惠購(gòu)惠而浦洗烘一體機(jī)活動(dòng)。

索菲亞推出“全大牌，裝整家”的39800元整家套餐，包含20索菲亞全屋定制+3m索菲亞背景墻+芝華仕真皮沙發(fā)/巖板茶幾/巖板/實(shí)木餐桌/餐椅等8件家具+美國(guó)舒達(dá)真皮床+乳膠床墊2件，并免費(fèi)贈(zèng)送7m櫥柜一套（價(jià)值9999元）+999元再送卡薩帝煙灶2件（價(jià)值7289元）。

顧家家居則于2月19日在杭州發(fā)布“新一代全屋定制+”戰(zhàn)略升級(jí)，推出全自制不拼湊的49800全屋套餐，具體包括包含22的全屋定制柜類(不含櫥柜)+10件軟體家具(包括沙發(fā)、茶幾、一桌四椅、床和床墊)+配件包(拉手、抽屜、掛衣桿等)，強(qiáng)調(diào)“環(huán)保+、顏值+、收納+、品質(zhì)+、體驗(yàn)+、服務(wù)+”6大核心升級(jí)。

整體來(lái)看，本次“315”大促套餐的套系化銷售趨勢(shì)明顯，配套品占比持續(xù)提升，家居行業(yè)已經(jīng)從單品競(jìng)爭(zhēng)走向多品類、全屋空間的競(jìng)爭(zhēng)。隨著一站式購(gòu)物的流行，整家定制的持續(xù)推進(jìn)也對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品力、供應(yīng)鏈的管控等方面提出了更高的要求。相比之下，相比于非頭部企業(yè)，頭部企業(yè)在合作品牌知名度和套餐的力度上優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，有望在行業(yè)變革的新浪潮中占據(jù)先機(jī)。

除了促銷活動(dòng)，志邦家居近期披露2021年業(yè)績(jī)。2021年?duì)I業(yè)收入51.53億元，同比增長(zhǎng)34.17%，歸母凈利潤(rùn)5.06億元，同比增長(zhǎng)27.84%，扣非歸母凈利潤(rùn)4.60億元，同比增長(zhǎng)28.31%；從單季度來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入18.31億元，同比增長(zhǎng)24.69%。歸母凈利潤(rùn)2.05億元，同比增長(zhǎng)3.92%，好于3季度（0.85%）的增幅，利潤(rùn)情況邊際上有所改善。面對(duì)原材料上升等壓力，志邦家居調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、深耕經(jīng)銷渠道、緊抓整裝業(yè)務(wù)勢(shì)能。與此同時(shí)，在成本和費(fèi)用管控方面，公司嚴(yán)格推進(jìn)降本增效措施落地，成本管控和經(jīng)營(yíng)效率得到有效提升。

（2）集成灶量?jī)r(jià)齊升，掃地機(jī)器人延續(xù)漲價(jià)趨勢(shì)

家電方面，2月集成灶行業(yè)線上零售額為2.1億元，同增175.4%，零售量2.6萬(wàn)臺(tái)，同增92.4%。產(chǎn)品均價(jià)8096.8元，同增43.1%，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)。隨著細(xì)分品類的集成灶已經(jīng)完成了煙灶+消毒柜，煙灶+烤箱，煙灶+蒸烤等組合功能于一身的快速迭代。消費(fèi)需求和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，集成灶已逐漸成為家電產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)最好的大家電品類之一。

我們認(rèn)為，集成灶的增長(zhǎng)主要來(lái)自于兩方面：滲透率的提高和產(chǎn)品的高端化。滲透率方面，集成灶的性價(jià)比更高，功能更多（蒸烤一體），持續(xù)擠占傳統(tǒng)的油煙機(jī)的市場(chǎng)份額。2021年集成灶零售量與油煙機(jī)零售量之比約為1:7，2019年為1:12，滲透率提升明顯。而隨著蒸烤一體機(jī)的熱銷，行業(yè)均價(jià)亦持續(xù)抬升，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”趨勢(shì)。而從當(dāng)前的市場(chǎng)格局來(lái)看，市場(chǎng)格局相對(duì)較為集中。線上競(jìng)爭(zhēng)格局方面，2月零售額CR10占比為77.7%，環(huán)比增長(zhǎng)8.4%，集中度有所提升。具體來(lái)看，火星人市場(chǎng)份額達(dá)23.5%，份額同比上升9.3%，占據(jù)龍頭位置。相比之下，億田的市場(chǎng)份額提升較大，份額同比上升11.2%至19.3%，市場(chǎng)份額占據(jù)第二的位置，整體頭部企業(yè)在市場(chǎng)份額的優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯。

和集成灶類似，2月獨(dú)立式干衣機(jī)線上銷售額同比大幅增長(zhǎng)178.6%，取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。從量?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)看，獨(dú)立式干衣機(jī)更依賴于銷售量的增長(zhǎng)而非價(jià)格的上行。2月獨(dú)立干衣機(jī)均價(jià)為3245元/套，同比下滑8.9%，但銷售數(shù)量大增205.82%。從銷售格局來(lái)看，頭部四家企業(yè)的市占率達(dá)71.20%，同比增長(zhǎng)1.6%，市占率有所上升。其中，龍頭企業(yè)市場(chǎng)份額提升較為明顯，海爾的市場(chǎng)份額提升至26.1%，同比上升5.9%。其他三家頭部企業(yè)小天鵝、美的和西門(mén)子的市場(chǎng)份額則分別+0.3%、-0.3%和-4.3%，市場(chǎng)份額略有下滑，龍頭企業(yè)市場(chǎng)份額的優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯。

經(jīng)過(guò)了持續(xù)的高增長(zhǎng)后，本月掃地機(jī)器人表現(xiàn)相對(duì)低迷。1-2月線上零售額同比上升6.5%，2月線上銷售額同比下滑13.8%。然而我們注意到掃地機(jī)器人的平均價(jià)格仍然延續(xù)了此前的上漲趨勢(shì)，掃地機(jī)器人均價(jià)達(dá)到了2895元/個(gè)，較2021年同期同比上升57.7%。

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