樓市預(yù)計將回暖！定制家居行業(yè)景氣度回升！

2月，從高頻數(shù)據(jù)來看，一手房和二手房銷售整體上仍然延續(xù)了此前的低迷態(tài)勢，市場仍處于下行期。但從北京和上海的新房成交來看，部分高能級城市存在回暖跡象。而隨著鄭州出臺政策放松限購，打響了二線城市進(jìn)行政策寬松的第 一槍，我們認(rèn)為地產(chǎn)政策的拐點(diǎn)已至。隨著放松政策的出臺，樓市預(yù)計將逐步回暖。

盡管如此，地產(chǎn)后周期企業(yè)在短期仍然面臨較大的不確定性，地產(chǎn)銷售的遠(yuǎn)水仍然解不了近渴。隨著竣工的逐漸回落和出口下行的壓力增大，疊加原材料價格上漲的壓力，地產(chǎn)后周期企業(yè)的業(yè)績在短期仍然面臨一定的不確定性。

驅(qū)動因素追蹤：政策拐點(diǎn)已至，京滬樓市現(xiàn)回暖跡象

（1）地產(chǎn)下行趨勢未改，政策拐點(diǎn)已至

2022年1-2月，地產(chǎn)銷售面積達(dá)15703萬平方米，同比下滑9.6%，同比跌幅較12月份有所收窄。但整體來看，銷售跌幅的收窄并不能說明樓市的轉(zhuǎn)暖，統(tǒng)計局公布的銷售數(shù)據(jù)和高頻數(shù)據(jù)存在一定的背離。2022年2月全國30大中城市商品房成交面積714.93萬平方米，同比下降27.30%，跌幅明顯大于統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)。而從三四線的銷售來看，我們監(jiān)測的52個三四線城市的總體銷售規(guī)模1、2月份的下行幅度均在30%以上，返鄉(xiāng)置業(yè)的情況相對不佳。因此樓市下行的趨勢仍未結(jié)束，仍待政策持續(xù)發(fā)力。

分能級城市來看，一線城市、核心二線城市、普通二線城市和三四線城市的住宅成交分別為221.0萬平米、517.2萬平米、226.0萬平米和360.2萬平米，分別同比下滑6.5%、21.8%、33.7%和47.1%，高能級城市的銷售表現(xiàn)仍然明顯高于級。分區(qū)域來看，長三角2月區(qū)域整體成交依舊保持下行態(tài)勢，但表現(xiàn)相對于1月份略有改善。在2021年第五批和第六批住宅項(xiàng)目集中供應(yīng)的情況下，樓市供應(yīng)充足，上海2月成交面積同比上漲35.2%，新房成交表現(xiàn)亮眼。此外，南京成交93.5萬平米，同比上漲34.3%。其他幾個二線核心城市成交面積同環(huán)比均為負(fù)數(shù)，其中蘇州的由于中下旬出現(xiàn)新冠疫情，因此成交活動也受影響，2月成交面積環(huán)比腰斬。受到政策調(diào)控和大灣區(qū)地區(qū)的幾個城市的樓市仍然處于相對萎靡的狀態(tài)。深圳、廣州、東莞和佛山分別同比-24.28%、-15.88%、-52.80%和-33.88%，樓市表現(xiàn)較為萎靡。

企業(yè)端方面，房企銷售表現(xiàn)亦相對低迷，2月TOP200房企全口徑銷售金額2月單月銷售金額環(huán)比下降24.5%，同比下降50.4%，同比降幅較1月擴(kuò)大7.5個百分點(diǎn)，樓市表現(xiàn)低迷。具體來看，其中TOP100房企中82%的房企2月單月銷售金額同比下降，TOP50房企中94%的房企2月單月銷售金額同比下降，TOP50房企中僅信達(dá)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展和仁恒置地單月銷售金額同比上升。

我們認(rèn)為，隨著鄭州等二線城市陸續(xù)對信貸和購房資格進(jìn)行松綁，政策的拐點(diǎn)已逐漸到來。鄭州在二線城市中均有較強(qiáng)的代表性：首先鄭州是河南省的省會，能級相對比較高。此外，鄭州過去受到疫情和水災(zāi)的反復(fù)沖擊，比較契合現(xiàn)在的時空環(huán)境。因此鄭州在2月28日出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策具有一定程度上的典型性和示范性。

具體來看，鄭州出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策在“購房意愿”“購房資格”和“購房能力”三個層面均有涉及：（1）購房意愿：堅持控新治舊，消存量、控增量、防變量，攻堅化解問題樓盤，緩解購房者在竣工交付方面的擔(dān)憂；（2）購房資格：子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。購房者的購房資格有所放開；（3）購房能力：對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首 套房貸款政策。整體來看，鄭州出臺的政策一方面符合“滿足購房者合理住房需求”的要求，滿足了居民“居家養(yǎng)老”的需求；在不大幅增加居民杠桿的前提下，政策對購房需求進(jìn)行了提振，符合“房住不炒”的要求，預(yù)計其他普通二線城市的政策亦將隨之跟進(jìn)。此外，3月16日的國務(wù)院金穩(wěn)會表示“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施…謹(jǐn)慎出臺收縮政策”。我們預(yù)計后續(xù)會有更多的寬松政策出臺，政策的拐點(diǎn)已逐漸到來，樓市預(yù)計將逐漸回暖。

（2）二手房市場局部呈現(xiàn)回暖跡象，美國樓市火爆依舊

二手房方面，和新房類似，2022年2月億翰智庫監(jiān)測城市的二手房成交面積同比下滑37.74%，跌幅略有收窄。具體來看，全國二手房成交仍然萎靡，但隨著信貸的放寬，部分核心城市的二手房市場有所回暖。以北京為例，北京2月二手房價格環(huán)同比分別上漲0.7%和7.4%，在70城中漲幅排名分別居第2位和第1位，價格持續(xù)上行。盡管受到春節(jié)返鄉(xiāng)和疫情反復(fù)影響，北京成交面積-51.64%，呈現(xiàn)“價升量跌”的態(tài)勢，但房價上行，市場仍有回暖的跡象。此外，武漢和重慶的二手房成交面積分別-2.45%和5.46%，跌幅明顯收窄，二手房業(yè)主“以價換量”，二手房成交有所改善。由于二手房的成交相對市場化，在一定程度上可作為一手房的先行指標(biāo)。盡管部分核心城市的二手房市場呈現(xiàn)出回暖的跡象，但整體市場仍然低迷，行業(yè)的回暖仍待時日。

竣工方面，2022年1-2月住宅竣工面積達(dá)8914.78萬平方面，同比下滑9.6%，低于2021、2019和2018年同期水平，處于低位。從前兩個月的數(shù)據(jù)來看，隨著民營房企的持續(xù)暴雷，疊加節(jié)假日的影響，竣工交付亦有所延遲，2022年竣工表現(xiàn)較為低迷。

海外方面，美國2022年1月成屋銷售的銷量為650萬套，比2021年同期下滑了8.5%，環(huán)比上升6.7%。我們認(rèn)為，當(dāng)前樓市降溫的主要原因在于供應(yīng)不足。截至1月底，全美待售成屋僅有86萬套，同比下降16.5%，創(chuàng)造自NAR1999年開始統(tǒng)計該數(shù)據(jù)的最 低值。當(dāng)前成屋的平均銷售速度為19天，一年前的銷售速度約為21天，樓市銷售火爆，供應(yīng)端成為約束樓市成交上行的主要因素。

出口方面，2月家具及零件出口額達(dá)39.62億美元，同比下滑10.50%。出口的下滑符合我們的預(yù)期：一方面2021年的高基數(shù)是近年不多見的，出口的下滑是大概率事件；第二方面，美國方面的供應(yīng)端問題仍然難解，供應(yīng)鏈、工人短缺、貨運(yùn)等因素繼續(xù)使出貨的速度追不上訂單的速度，訂單大量積壓。根據(jù)美國咨詢機(jī)構(gòu)Smith Leonard的調(diào)查，2021年12月積壓訂單比2020年12月增長了46%，而比2019年12月增長了168%

精裝修方面，隨著地產(chǎn)的下行，精裝修新開盤項(xiàng)目數(shù)量整體下滑。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年開年新開盤項(xiàng)目腰折，1月份新開盤項(xiàng)目數(shù)量357個，同比下降64.1%，規(guī)模26.81萬套，同比下降72.3%。而對應(yīng)的是，櫥柜的配套量達(dá)8.64萬套，同比下滑65%。

原材料價格追蹤：原材料價格漲跌互相，海運(yùn)費(fèi)用持續(xù)攀升

整體來看，原材料價格漲跌互現(xiàn)，價格多處于震蕩區(qū)間。定制家居方面，刨花板和中纖板分別是定制家具柜體和柜門制造的主要材料之一，刨花板的價格波動能夠在一定程度上影響定制家居企業(yè)的生產(chǎn)成本。從價格來看，2022年1-2月18厘刨花板的平均價格達(dá)68.83元/張，同比上升2.59%。2月單月平均價格為63.63元/張，同比下滑5.74%，環(huán)比下滑10.15%。中纖板方面，2021年1-2月，15厘中纖板均價為79.00元，同比上漲1.72%。2月單月平均價格為72.63元/張，環(huán)比下行10.81%，定制家居企業(yè)成本端壓力有所緩解。

軟體方面，2月MDI和TDI價格漲跌各異。MDI用途較為廣泛，可用于制作皮革用品，如沙發(fā)等。2022年1-2月MDI平均價格達(dá)22109元/噸，同比下跌3.94%。2月單月平均價格為22878.57元/噸，同比下滑4.94%，MDI價格回落明顯。TDI則主要用于床墊的制造，其價格上漲較為明顯。2022年1-2月，TDI均價為18532.43元/噸，同比上升34.95%。2月TDI價格同比上行29.03%，TDI價格居高不下。

家電方面，長江有色市場2月的平均銅價為71383.75元/噸，環(huán)比上行1.12%。2月鋁A00均價為22718.75元/噸，環(huán)比上行7.10%，價格持續(xù)上行。ABS現(xiàn)貨1-2月均價為14156.76元/噸，同比下行12.04%。2月ABS現(xiàn)貨平均價格為14193.75元/噸，環(huán)比上行0.4%。整體來看，2月家電企業(yè)的主要原材料價格整體呈現(xiàn)上行的態(tài)勢，家電企業(yè)成本端承壓。

海運(yùn)費(fèi)用方面，綜合反應(yīng)全國范圍出口集裝箱即期和長協(xié)運(yùn)價的中國出口集裝箱運(yùn)價指數(shù)（CCFI）2月平均指數(shù)為3510.83，環(huán)比上行0.94%，整體上價格繼續(xù)維持高位。隨著新一輪疫情的肆虐，船運(yùn)將受到更加嚴(yán)格的管控，供給難以快速提升，當(dāng)前的“塞港”問題在短期內(nèi)將難以得到解決，未來短期海運(yùn)費(fèi)用預(yù)計仍將維持高位，出口企業(yè)成本端承壓。

行業(yè)景氣度追蹤：315大促來臨，定制家居企業(yè)優(yōu)惠力度不減

（1）定制家居企業(yè)“315”優(yōu)惠力度不減，志邦家居利潤水平邊際改善

1-2月全國家具類零售額為216億元，同比下降6%，跌幅較2021年12月（-3.1%）進(jìn)一步擴(kuò)大，家具零售表現(xiàn)相對低迷，行業(yè)預(yù)計將進(jìn)一步洗牌。家電方面，2022年1-2月家用電器和音像器材類零售額累計零售額達(dá)1321億元，同比增長12.7%，好于2021年和2019年的同期水平，家電行業(yè)持續(xù)恢復(fù)。

從企業(yè)動態(tài)來看，一年一度的“315”活動來臨，各大定制家居企業(yè)紛紛展開促銷活動，整體價格帶持續(xù)下沉?！?15”活動是獲取一季度訂單的重點(diǎn)措施，“315”活動訂單的冷熱亦可反應(yīng)出整體一季度訂單的情況，因此定制家居企業(yè)非常重視。整體來看，索菲亞尚品宅配的套餐總價均與2021年同期相比出現(xiàn)了一定程度的下滑。歐派家居的套餐總價雖較2021年同期有所提升，但贈送煙機(jī)、爐灶并免費(fèi)升級HEALTH+抗菌板，贈品價值明顯提升。整體來看，315大促促銷力度不減。

此外，值得注意的是，定制家具企業(yè)紛紛推出“整家”套餐，聚焦多品類融合，以滿足消費(fèi)者的一站式購物需求。歐派家居為迎接315節(jié)點(diǎn)，推出“歐派櫥衣雙王炸”，全面升級29800高顏整家定制套餐+9999元整廚全包普惠套餐。除傳統(tǒng)29800元套餐可以做免費(fèi)全屋花色升級、免費(fèi)升級芝華仕功能沙發(fā)以外，歐派還推出9999元7米廚柜愛家優(yōu)享爆款套餐，可免費(fèi)升級為歐派抗菌板板材，以及優(yōu)惠購惠而浦洗烘一體機(jī)活動。

索菲亞推出“全大牌，裝整家”的39800元整家套餐，包含20索菲亞全屋定制+3m索菲亞背景墻+芝華仕真皮沙發(fā)/巖板茶幾/巖板/實(shí)木餐桌/餐椅等8件家具+美國舒達(dá)真皮床+乳膠床墊2件，并免費(fèi)贈送7m櫥柜一套（價值9999元）+999元再送卡薩帝煙灶2件（價值7289元）。

顧家家居則于2月19日在杭州發(fā)布“新一代全屋定制+”戰(zhàn)略升級，推出全自制不拼湊的49800全屋套餐，具體包括包含22的全屋定制柜類(不含櫥柜)+10件軟體家具(包括沙發(fā)、茶幾、一桌四椅、床和床墊)+配件包(拉手、抽屜、掛衣桿等)，強(qiáng)調(diào)“環(huán)保+、顏值+、收納+、品質(zhì)+、體驗(yàn)+、服務(wù)+”6大核心升級。

整體來看，本次“315”大促套餐的套系化銷售趨勢明顯，配套品占比持續(xù)提升，家居行業(yè)已經(jīng)從單品競爭走向多品類、全屋空間的競爭。隨著一站式購物的流行，整家定制的持續(xù)推進(jìn)也對企業(yè)的產(chǎn)品力、供應(yīng)鏈的管控等方面提出了更高的要求。相比之下，相比于非頭部企業(yè)，頭部企業(yè)在合作品牌知名度和套餐的力度上優(yōu)勢相對明顯，有望在行業(yè)變革的新浪潮中占據(jù)先機(jī)。

除了促銷活動，志邦家居近期披露2021年業(yè)績。2021年營業(yè)收入51.53億元，同比增長34.17%，歸母凈利潤5.06億元，同比增長27.84%，扣非歸母凈利潤4.60億元，同比增長28.31%；從單季度來看，營業(yè)收入18.31億元，同比增長24.69%。歸母凈利潤2.05億元，同比增長3.92%，好于3季度（0.85%）的增幅，利潤情況邊際上有所改善。面對原材料上升等壓力，志邦家居調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、深耕經(jīng)銷渠道、緊抓整裝業(yè)務(wù)勢能。與此同時，在成本和費(fèi)用管控方面，公司嚴(yán)格推進(jìn)降本增效措施落地，成本管控和經(jīng)營效率得到有效提升。

（2）集成灶量價齊升，掃地機(jī)器人延續(xù)漲價趨勢

家電方面，2月集成灶行業(yè)線上零售額為2.1億元，同增175.4%，零售量2.6萬臺，同增92.4%。產(chǎn)品均價8096.8元，同增43.1%，呈現(xiàn)出“量價齊升”的態(tài)勢。隨著細(xì)分品類的集成灶已經(jīng)完成了煙灶+消毒柜，煙灶+烤箱，煙灶+蒸烤等組合功能于一身的快速迭代。消費(fèi)需求和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，集成灶已逐漸成為家電產(chǎn)業(yè)增長最好的大家電品類之一。

我們認(rèn)為，集成灶的增長主要來自于兩方面：滲透率的提高和產(chǎn)品的高端化。滲透率方面，集成灶的性價比更高，功能更多（蒸烤一體），持續(xù)擠占傳統(tǒng)的油煙機(jī)的市場份額。2021年集成灶零售量與油煙機(jī)零售量之比約為1:7，2019年為1:12，滲透率提升明顯。而隨著蒸烤一體機(jī)的熱銷，行業(yè)均價亦持續(xù)抬升，呈現(xiàn)出“量價齊升”趨勢。而從當(dāng)前的市場格局來看，市場格局相對較為集中。線上競爭格局方面，2月零售額CR10占比為77.7%，環(huán)比增長8.4%，集中度有所提升。具體來看，火星人市場份額達(dá)23.5%，份額同比上升9.3%，占據(jù)龍頭位置。相比之下，億田的市場份額提升較大，份額同比上升11.2%至19.3%，市場份額占據(jù)第二的位置，整體頭部企業(yè)在市場份額的優(yōu)勢相對明顯。

和集成灶類似，2月獨(dú)立式干衣機(jī)線上銷售額同比大幅增長178.6%，取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。從量價關(guān)系來看，獨(dú)立式干衣機(jī)更依賴于銷售量的增長而非價格的上行。2月獨(dú)立干衣機(jī)均價為3245元/套，同比下滑8.9%，但銷售數(shù)量大增205.82%。從銷售格局來看，頭部四家企業(yè)的市占率達(dá)71.20%，同比增長1.6%，市占率有所上升。其中，龍頭企業(yè)市場份額提升較為明顯，海爾的市場份額提升至26.1%，同比上升5.9%。其他三家頭部企業(yè)小天鵝、美的和西門子的市場份額則分別+0.3%、-0.3%和-4.3%，市場份額略有下滑，龍頭企業(yè)市場份額的優(yōu)勢相對明顯。

經(jīng)過了持續(xù)的高增長后，本月掃地機(jī)器人表現(xiàn)相對低迷。1-2月線上零售額同比上升6.5%，2月線上銷售額同比下滑13.8%。然而我們注意到掃地機(jī)器人的平均價格仍然延續(xù)了此前的上漲趨勢，掃地機(jī)器人均價達(dá)到了2895元/個，較2021年同期同比上升57.7%。

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