政策支持剛性和改善型需求 四季度樓市修復(fù)動(dòng)力有望提升

“雖然調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率的通知尚未對(duì)外正式發(fā)布，但從10月1日起，北京5年以下（含5年）、5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率已分別下調(diào)至2.6%和3.1%?！?0月10日，記者從北京住房公積金管理中心了解到。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，自9月30日人民銀行發(fā)布消息決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率以來(lái)，截至10月9日，已有杭州、濟(jì)南、吉林等至少30個(gè)地區(qū)的公積金管理中心發(fā)布相關(guān)通知，落實(shí)下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。

近期，包括下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠政策等接連出臺(tái)。

中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹在接受記者采訪時(shí)表示，前述政策疊加此前從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)的多類型房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)動(dòng)力將得到進(jìn)一步提升。

公積金貸款利率下調(diào)

助購(gòu)房成本再降

9月底，人民銀行接連兩日出臺(tái)降低首套房貸利率的政策，其中，公積金貸款利率調(diào)整相關(guān)情況備受關(guān)注，即自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

葉銀丹告訴記者，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，公積金利率一般是作為配套措施，跟隨商貸利率同步調(diào)整。近年來(lái)，二者利差基本在2.3個(gè)百分點(diǎn)左右。不過，今年商貸利率下調(diào)幅度較大，二者利差已快速收窄至1.5個(gè)百分點(diǎn)。因此，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率這一操作，更多的是維持公積金貸款吸引力。

從成本角度看，執(zhí)行新的公積金貸款利率后，首套購(gòu)房者的購(gòu)房成本明顯下降。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜給記者算了筆賬，以貸款100萬(wàn)元、貸款年限30年計(jì)算，等額本息貸款方式下的公積金貸款利息總額將減少約3萬(wàn)元。

事實(shí)上，今年以來(lái)，在各地出臺(tái)的房地產(chǎn)支持政策中，公積金政策的優(yōu)化調(diào)整已成為重要手段之一。例如，公積金買房首付比例下降、貸款額度上調(diào)以及直系親屬間可使用等。

陳文靜表示，結(jié)合此前部分城市出臺(tái)的“提高公積金貸款額度”“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡认嚓P(guān)政策，本次公積金貸款利率的下調(diào)，將進(jìn)一步強(qiáng)化公積金政策的影響力度，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步修復(fù)。

從政策效果看，受公積金貸款額度影響，這一政策在不同城市間的效果亦不相同。

葉銀丹表示，對(duì)于一二線城市動(dòng)則數(shù)百萬(wàn)元的貸款金額來(lái)說(shuō)，考慮到公積金貸款占比較小，預(yù)計(jì)刺激效果相對(duì)有限；不過，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，疊加日前財(cái)政部、稅務(wù)總局出臺(tái)的居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠政策，預(yù)計(jì)將對(duì)剛需型、改善型住房需求釋放有一定刺激作用。

已有多個(gè)城市

首套房貸利率跌破4%

不只是公積金貸款利率下降，對(duì)于商貸利率，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)也在9月29日發(fā)布通知稱，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。從政策內(nèi)容看，**亮點(diǎn)是給予符合條件的城市政府更大自主權(quán)，允許“打破”首套住房貸款利率下限。

具體來(lái)看，該通知明確指出，對(duì)于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。另外，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

“放寬利率下限這一政策針對(duì)首套房的剛性需求，雖有一定限制，但力度較大?！比~銀丹認(rèn)為，從歷史對(duì)比來(lái)看，本次放寬房貸利率下限，各地可自主決定下調(diào)幅度，力度明顯大于今年5月份下調(diào)五年期以上LPR20個(gè)基點(diǎn)。不過，從通知“圈定”的限制因素看，也對(duì)時(shí)間范圍以及哪些城市符合條件給出了明確規(guī)定?？偟膩?lái)說(shuō)，該政策或刺激第四季度房地產(chǎn)消費(fèi)需求提前釋放。

根據(jù)**一期LPR數(shù)據(jù)，5年期以上為4.3%。也就是說(shuō)，各地執(zhí)行的首套房貸款利率下限**可達(dá)4.1%。

而在上述通知發(fā)布后，截至目前，已有濟(jì)寧市、清遠(yuǎn)市、陽(yáng)江市等多個(gè)城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，依次為3.95%、3.7%、3.9%。

結(jié)合此前貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至9月19日，在其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，已有86個(gè)城市房貸主流利率低至首套4.1%的下限水平。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受記者采訪時(shí)表示，目前來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，樓市去化難度大且符合下調(diào)利率下限要求的城市，都有打破房貸利率4.1%下限的可能性，特別是一些房地產(chǎn)市場(chǎng)已深度調(diào)整的三四線城市。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn)，且房貸利率下調(diào)動(dòng)作會(huì)更為明顯。

目前來(lái)看，在多重政策利好下，“十一”假期期間樓市成交已有明顯回暖跡象。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至10月7日，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城二手房日均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約54%，較2020年同期增長(zhǎng)約3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增長(zhǎng)，其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的二倍。需求端看房活躍度也有所提高，50城二手房日均帶看客戶量同比增長(zhǎng)7%，超六成城市帶看客戶量同比增長(zhǎng)，其中，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長(zhǎng)超過50%。

“本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的周期會(huì)相對(duì)偏長(zhǎng)，尤其是不同城市的復(fù)蘇步伐依然存在較大差異。整體上看，今年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于觸底反彈過程中。”張波如是說(shuō)。

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