157次樓市調控后，樓市穩(wěn)住了嗎？

“3月，70城房價環(huán)比下降城市減少。”15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據顯示，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，各線城市同比下降或漲幅回落。

具體看來，70個大中城市中，新房和二手房價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

樓市真的回暖了？下一步又將怎么走？

一線城市率先企穩(wěn)，三四線壓力大

國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，3月房價，一、二、三線城市出現(xiàn)了不同的變化趨勢。

一線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；二手房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

據緯房指數(shù)大數(shù)據監(jiān)測，一線城市中，北京漲速也相對高于其它城市。3月北京房價較上月上漲了0.23%，上海房價較上月上漲了0.05%，深圳房價較上個月下降了0.47%，廣州房價較上月下降了0.56%。

二線城市新房價格環(huán)比持平，二手房價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

“政策底部出現(xiàn)后，市場逐漸率先在一二線城市出現(xiàn)底部特征，三四線城市也因為頻繁的寬松政策，房價下調幅度收窄?！敝性禺a首席分析師張大偉表示。

“三四線城市的同比下跌態(tài)勢更加明顯，三四線市場壓力還是比較大的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出，未來貸款政策放松、限售政策放松等，客觀上都有助于促進二手房市場的活躍。

房地產信貸寬松帶動市場平穩(wěn)

“此前樓市明顯下調的核心原因是信貸政策的收緊，比如購房按揭收緊導致的積壓排隊等?！睆埓髠ブ赋?，這些問題在最近幾個月開始明顯緩和，政策基本面出現(xiàn)了見底，有利于剛需和改善購房者的真實需求的政策不斷出現(xiàn)。

“3月以來，由于市場需求減弱，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等?！?4日，在中國人民銀行召開的一季度金融統(tǒng)計數(shù)據發(fā)布會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹。

“此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策范圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限?！?

個人住房貸款與房地產交易直接相關。鄒瀾介紹，如新房個人住房貸款發(fā)放額和新建商品住宅銷售額的比值，從長期觀察，始終在38%到42%之間波動。受疫情近期多發(fā)、部分居民收入下降、房地產建筑營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現(xiàn)下滑，個人住房貸款發(fā)放額也有小幅回落。

至于近來備受關注的受疫情影響能否延后還房貸問題，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在15日的發(fā)布會上表示，銀保監(jiān)會將通過靈活調整按揭貸款還款安排、合理延后還款期限等方式緩解受疫情影響客戶還款的壓力。

寬松政策或高頻出臺

“2020年以來，房地產市場受到疫情等因素沖擊，部分房地產企業(yè)出現(xiàn)經營困難，房價下跌城市有所增加?！敝袊缈圃贺斀洃?zhàn)略研究院住房大數(shù)據項目組組長鄒琳華預計，房地產相關政策將趨于寬松，同時市場分化將進一步加大。

4月上半月，各地房地產政策繼續(xù)延續(xù)2022年一季度來的寬松趨勢，多城市發(fā)布不同力度的房地產寬松政策。中原地產研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，衢州、秦皇島、綿陽、蘭州、大連、麗水、蘇州、南寧等接近20城在4月發(fā)布了不同力度的房地產寬松政策。

放眼整個一季度，各種房地產調控政策次數(shù)高達157次，平均每天便有近2次。2021年同期是135次，即2022年房地產調控政策次數(shù)繼續(xù)刷新歷史同期記錄。出臺政策的包括福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱點城市，內容主要是促進剛需和改善需求釋放。

“但從政策效果上看，因為疫情疊加2021年市場過于冷清，購房者置業(yè)信心尚未恢復，市場活躍度仍顯不足。”張大偉表示。

嚴躍進也認為，4月或將成為政策相當頻繁的一個月，政策的出臺也可以理解為幾個特點：高頻次、高密度、快節(jié)奏。“當然此類政策的效應釋放也需要一個過程，這也是市場參與者需要注意的?！?

4月13日召開的國務院常務會議決定，央行將適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加大金融對實體經濟特別是受疫情嚴重影響行業(yè)和中小微企業(yè)、個體工商戶支持力度，向實體經濟合理讓利，降低綜合融資成本。

分析普遍認為，如果降準降息，房地產市場有望企穩(wěn)速度更快。

同時，中指研究院指出，除了降準外，降低購房者的購房門檻和購房成本的政策仍需繼續(xù)發(fā)力，調整不合時宜的調控政策，提高購房者的購房意愿和能力，以對沖疫情反復等因素帶來的不確定性。

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