地產上半年慘淡收場：八成利潤下滑，55家虧595億

就連上市不久的三巽、祥生、天保集團等地產商也無法對抗整個大環(huán)境，沒能享受到登陸資本市場所帶來的喜悅，他們在面臨估值回落的同時，還要經歷行業(yè)見底。上半年，這三家的歸母凈利的跌幅，分別為155.46%、224.28%、234.36%。

出險房企中，除了一些延遲發(fā)布財報之外，大部分都在利潤下滑的名單上。諸如龍光、建業(yè)，其歸母凈利潤，相比去年跌去了67.22億、63.34億，相當于半個萬科的盈利體量。

此外，歸母凈利潤跌幅在1倍以下的房企有85家，數(shù)量最多。這扎堆的區(qū)間里，聚集著各類房企，既有福晟國際這樣的殼公司，又有碧桂園、旭輝等優(yōu)質民企，還有綠地、光明地產這樣的國資。

總體而言，地產商凈利下滑，已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。兩三年前，房企拿地成本較高，眼下這些項目到了結算期，疊加行業(yè)下行，利潤率下降在所難免。

當然，房企們齊刷刷虧損的最重要原因，還是銷售業(yè)績、交付規(guī)模雙下滑導致。這一點，中南建設董事、總經理陳昱含在業(yè)績會上，說得較為透徹。她表示，造成虧損的主要原因，還是整個宏觀形勢不斷在惡化，行業(yè)良性循環(huán)沒有恢復之前，作為企業(yè)，其實很難對抗整個大勢的壓力。

從企業(yè)自身來看，銷售難度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和費用率相對的提高都是原因。同時，公司也在加大力度去庫存和保障安全，所以在這個過程中，一定帶來一些當期確認的虧損。

機構數(shù)據(jù)顯示，1-8月，百強房企銷售操盤金額的同比降幅達47.4%，接近腰斬。加之，“爛尾”“停貸”事件影響，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度房企的去化壓力仍然較大。

同時，因行業(yè)風險出清的過程仍未結束，為了保障自身現(xiàn)金流平衡，也為促進庫存消化，越來越多開發(fā)商采取“以價換量”“降價賣房”的舉措。

從資產減值計提構成來看，存貨跌價損失占最重頭。這在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的重要原因，包括碧桂園、旭輝、弘陽、上坤等在內的房企都提到了這個原因。

此外，對于美元債大戶而言，外匯波動導致預期凈匯兌損失，也是虧損的一個重大因素。例如，上半年虧損49.9億元的藍光發(fā)展便表示，公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響，產生匯兌損失約2.5億元。

此前，華夏幸福確定了“兌、抵、接”等清償方式；政府也收購了其部分資產，長城資產和東方資產等AMC則入場購買了它的債券。以往的重資產承壓之后，它決意向產城管理的輕資產方向轉型。

像華夏幸福這樣凈利增長率在90%以上的，還有雅戈爾、金融街、上實城開、眾安集團等，但他們大多都是在營收體量不大的基礎上，又恰好到了較多物業(yè)結算的節(jié)點，才呈現(xiàn)出來的數(shù)字。

總體上，“跌多漲少”的基本面，使得行業(yè)的利潤體量急劇縮減。

據(jù)統(tǒng)計，今年中期，上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻，僅為11.49億元，相比于去年的20.3億，相去甚遠；TOP30平均歸母凈利為37.73億，同比也減少了30.8%。

歸母凈利超百億的房企，則從去年的5家變?yōu)榻衲甑?家。中海、萬科、保利、華潤置地的歸母凈利潤，分別為167.43億、122.23億、108.26億、106.03億。站在在金字塔頂端的主體，實屬難得。

而往下，除了龍湖、合生、綠地、新城、建發(fā)股份、金茂、中海宏洋、雅居樂、深圳控股等11家房企之外，其他開發(fā)商的凈利潤的體量均在20億以下?？梢娦袠I(yè)的利潤是多么薄若蟬翼。

國資也不輕松

房地產運營的邏輯已有所改變，高周轉的模式漸隱，高增長慣性不再。如今，保持企業(yè)規(guī)模排名，已不是解決問題的關鍵鑰匙。

統(tǒng)計獲悉，上半年，萬科、綠地、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤置地、綠城、招商蛇口、金隅集團，分列營收榜TOP10，但其中只有萬科、保利、龍湖實現(xiàn)營收、歸母凈利雙增，余者均有指標下降。

都說民企生存不易，但國資房企的生存狀態(tài)，也參差不齊，有好有壞。不久前，朱榮斌在論壇上談到，“目前行業(yè)內民企問題比較突出，但分析問題不應只局限在民企，也要看到部分國資背景房企的風險?！?

從這屆國資背景房企的中報數(shù)據(jù)中，也可驗證朱老板的結論。萬科2021年的凈利潤，出現(xiàn)了上市 31 年以來的第三次下滑，甚至腰斬。除了疫情、毛利率降低等因素之外，還因為它順帶把部分項目、個別股權投資等，進行減值。

此舉為后續(xù)的業(yè)績增長消除了隱患。今年上半年，萬科果然如愿實現(xiàn)了凈利潤止跌。郁亮也不用道歉了，期內萬科收獲了122.2 億元的歸母凈利潤，同比增長了10.6%，算是萬綠叢中少有的紅點。

而營收規(guī)模排名第二的綠地，則有所不同。其營收、歸母凈利則同比雙降，降幅分別為27.64%、48.98%。這家橫跨房地產、基建業(yè)務的上海國資企業(yè)，在業(yè)務經營、流動性上依然面臨一些考驗。

已發(fā)布中報的11家央企上市平臺，其歸母凈利的平均增長率僅為-13.97%，與行業(yè)平均增長率-257.6%相比，雖有著明顯的優(yōu)勢，但也絕不輕松。

央企地產人也不得不承認經營方面的壓力。華潤置地首席財務官郭世清表示，今年經營性物業(yè)承壓還是比較大的，全年來看，經營性物業(yè)相比正常年份可能要弱一點。

中海顏建國也直言市場短期承壓，當前的市場處于上下半場的轉換期，轉換期需要一段時間，包括行業(yè)出清，過程相當復雜，也是比較慘烈的。

利潤保衛(wèi)戰(zhàn)

地產進入薄利時代，房企該如何穩(wěn)住利潤？上哪兒找新的利潤增長點？

開發(fā)商賺利潤，無非是兩個基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利潤。不要覺得這個公式很簡單，但解決最復雜的問題，最終有效的一般都是那些最基本手段。

在眼下艱難的房地產市場上，對開發(fā)商銷售能力的挑戰(zhàn)，以及對銷售動作的鋪排，有了更高的要求。

萬科總裁祝九勝透露，今年萬科整個銷售專項行動，有四個方面的動作，一是提升傭金結算的速度；二是調整銷售激勵政策；三是整合自身的銷售力量；四是進行銷售能力的短期培訓和提升。

除了提高收入這個因素以外，對于開發(fā)商而言，經營管理中最重要的一環(huán)即成本管控，特別是土地成本控制。尤其是在當下房地產企業(yè)容錯機會越來越少，精準投資非常重要。

連續(xù)看能維穩(wěn)利潤率房企的財務報告就能發(fā)現(xiàn)，土地獲取的成本其實不是太高。上半年，龍湖集團龍湖共獲取了17宗土地，平均溢價率只有5%，其中有一半是0溢價。同期，越秀地產通過非公開競爭方法獲得的土地占比達到55%，有效控制了土地成本。

成本全面抓，不僅拿地端要精準控成本，內部管理也絲毫不放松。隨著土地紅利、金融紅利消失，房地產行業(yè)進入到管理紅利時代，對標制造業(yè)，更加重視“向管理要效益”。

有“利潤之王”稱號的中海，除了低融資成本外，更重要的是其超強的成本管控能力。中海管理層在今年半年業(yè)績會上表示更看重凈利潤率，將通過全方位精細化管理，使利潤率能夠在行業(yè)保持引領水平。諸如，中海的員工打印紙張時必須雙面打印，中午休息時全面熄燈，員工文具發(fā)放嚴控，下班關閉所有電器電源等。

此外，銷管費用作為直接影響當期損益的重要變量，成為各大房企開啟精細化管理、實現(xiàn)提效的一大抓手。保利、萬科、金地等積極開展數(shù)字化建設，自建APP或者小程序，打造科學敏捷的決策體系和執(zhí)行體系，實現(xiàn)降本提效和精細運營管理。

最后，以“提質增效”支撐開發(fā)業(yè)務的同時，注重配置資源開展多元業(yè)務，尋找新的利潤的增長點。今年上半年，房企也將目光轉向了利潤率更高的新風口——代建領域。

不久前，“代建**股”綠城管理發(fā)布中期業(yè)績，實現(xiàn)收入12.59億元，同比增加16.4%；歸屬于公司股東的凈利潤3.61億元，同比增長33.4%。期內，商業(yè)代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服務業(yè)務毛利率83.6%，利潤率遠高于地產開發(fā)，令一眾地產商羨慕不已。

加之當下，隨著三道紅線、預售資金監(jiān)管等制度的深化，使得出現(xiàn)資金鏈斷裂、債務違約的暴雷房企逐漸增多，在行業(yè)出清的情況下，市場上的不良資產亟需處理，這也為代建增添了廣闊空間。據(jù)樂居財經統(tǒng)計，目前發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已超過40家。

眼下，房企們戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地熬過了上半年，那下半年的盈利情況是否會有所好轉？有地產老板認為，2022年上半年，是房企最慘的半年報，但也可能是最好的半年報。