“金融16條”如何支持房地產(chǎn)

金融支持房地產(chǎn)再“祭”大招。近兩日，一份由央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》)在業(yè)內(nèi)傳閱，迅速引發(fā)市場關(guān)注。從內(nèi)容來看，《通知》包括穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、推進(jìn)受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等六個(gè)方面共計(jì)16條措施。

雖然該《通知》未在官網(wǎng)正式發(fā)布，但北京商報(bào)記者從多方信源側(cè)面求證到了該文件的真實(shí)性。在業(yè)內(nèi)看來，《通知》的出臺(tái)，意味著對(duì)房地產(chǎn)融資的大方向從限制轉(zhuǎn)向了支持，從之前的穩(wěn)樓市降低購房者壓力，逐漸開始轉(zhuǎn)變穩(wěn)的方向，增加了穩(wěn)房企，尤其是對(duì)民企融資的松綁政策。

債券 發(fā)力民企債券融資“第二支箭”

此次金融支持房地產(chǎn)政策可謂全面加碼。具體來看，《通知》提出，將堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

其中提到，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。

另外，鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

早在2018年，針對(duì)部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，央行曾會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。其中，民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業(yè)信用收縮問題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“金融16條”支持房地產(chǎn)，力度的確非常大，從之前的穩(wěn)樓市主要刺激購房者，降低購房者購房壓力，逐漸開始轉(zhuǎn)變穩(wěn)的方向，增加了穩(wěn)房企，之前房地產(chǎn)市場**的問題是房企特別是民企沒有杠桿，“金融16條”針對(duì)這個(gè)市場問題，開始松綁政策。這的確可以救活部分被錯(cuò)殺的民企，但整體看，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響依然要看交易市場能不能穩(wěn)定。

AMC 不良資產(chǎn)資管公司將承擔(dān)更大作用

值得一提的是，從此次《通知》中也釋放一個(gè)重要信號(hào)：對(duì)于房地產(chǎn)市場不良資產(chǎn)，資產(chǎn)管理公司(AMC)將承擔(dān)更大的作用。

正如《通知》提到：積極探索市場化支持方式。對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付；鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置；支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持項(xiàng)目完工交付。

不難看出，此次政策也明確了對(duì)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的重視程度，尤其是強(qiáng)化了四大資產(chǎn)管理公司在此類領(lǐng)域的重要角色和功能。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，金融資產(chǎn)管理在不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰?qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)度高，此次此類機(jī)構(gòu)明顯受到了鼓勵(lì)，后續(xù)資管、地方政府、銀行和房企四方會(huì)形成比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)化解模式。

換而言之，雖然資管公司當(dāng)前一直在參與處置問題樓盤項(xiàng)目，但此次政策再次提高了類似機(jī)構(gòu)在處置方面的領(lǐng)導(dǎo)力和市場地位，包括其后可擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資者人等角色。另外，對(duì)于資管公司處置不良資產(chǎn)方面，此次也提及了“提高資產(chǎn)處置效率”一詞。

“其含義很清晰，即要求資管公司在后續(xù)工作中加快速度、加快出成果，尤其是要強(qiáng)化和律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的合作。此類表述，對(duì)于資管公司明確政治站位、立足企業(yè)定位、在關(guān)鍵歷史時(shí)期承擔(dān)重任等方面都有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)分析道。

不過，難度也同樣存在。張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的核心是銷售困難，資產(chǎn)估值降低，所以鼓勵(lì)資產(chǎn)公司介入，難度依然較大。穩(wěn)房地產(chǎn)市場必須在穩(wěn)交易的前提下才能穩(wěn)企業(yè)。

征信 個(gè)人可自主協(xié)商延期還本付息

針對(duì)個(gè)人層面，《通知》還提到了將依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益。具體來看，鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。要注意的是，這一政策也有其前提，適用范圍主要是對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個(gè)人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。

在此過程中，金融機(jī)構(gòu)要做好客戶服務(wù)工作，加強(qiáng)溝通，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益，同時(shí)按相關(guān)規(guī)定做好資產(chǎn)分類。對(duì)于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規(guī)予以處理，維護(hù)良好市場秩序。

“此次政策在購房者延期還貸方面，落實(shí)了非常好的保障制度，即個(gè)人征信制度。這說明監(jiān)管研究了今年此類熱點(diǎn)問題和新情況，從制度角度確保延期還貸工作順利推進(jìn)，是保民生的重要體現(xiàn)?！眹?yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)道，在延期還貸方面，此次《通知》注意到了一種新的延期案例，即因購房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款。此類情況或和保交樓工作有關(guān)，即一些樓盤交付出現(xiàn)了違約，所以有解除貸款或變更貸款的地方，但此類情形容易出現(xiàn)征信方面的問題。

另外，此次《通知》也提及，切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。個(gè)人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報(bào)送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報(bào)送，已報(bào)送的予以調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善處置相關(guān)征信異議，依法保護(hù)信息主體征信權(quán)益。

“這說明，一些符合此次政策文件的延期還貸行為，在征信方面不會(huì)有污點(diǎn)。類似征信方面的異議減少，將從保民生等角度確保購房者的合法權(quán)益?！眹?yán)躍進(jìn)說道。

房貸 個(gè)人住房貸款、“保交樓”迎利好

《通知》明確，支持各地在全國政策基礎(chǔ)上“因城施策”，實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。

據(jù)了解，央行、銀保監(jiān)會(huì)此前曾公布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的通知(即“差別化住房信貸政策”)，2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

談及此次《通知》對(duì)于個(gè)人住房貸款的意義，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，此舉向個(gè)人住房貸款釋放了一定的積極、改善信號(hào)，通過合理放寬住房貸款政策，提升置業(yè)熱情，利于行業(yè)信心的修復(fù)?！锻ㄖ分攸c(diǎn)提出了地方政府合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平，預(yù)計(jì)接下來首套、二套的房貸利率與首付比例或有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

針對(duì)新市民，《通知》單獨(dú)強(qiáng)調(diào)，支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是穩(wěn)民生的重要體現(xiàn)。對(duì)此，《通知》明確，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

信托 鼓勵(lì)資管支持房地產(chǎn)合理融資需求

在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，《通知》指出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。根據(jù)要求，自《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運(yùn)博在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前，信托行業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)信托的規(guī)模、占比均已有所下降。此次《通知》支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，預(yù)計(jì)部分房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性緊張的局面將得到一定程度的緩解，也將有助于存量房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的穩(wěn)健運(yùn)行。

近年來，在房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的背景下，有關(guān)部門加大了對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)監(jiān)管力度。例如，設(shè)置房企融資“三道紅線”，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，要求凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長。

為保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，《通知》鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

基金 保租房REITs試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)

《通知》在加大住房租賃金融支持力度方面提到，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，并穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

那么，監(jiān)管部門可以通過哪些方式穩(wěn)步推進(jìn)試點(diǎn)？在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來，一方面，相關(guān)部門可以在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，加快REITs新發(fā)項(xiàng)目審核周期，如國家發(fā)改委的審核重心放在項(xiàng)目本身、證監(jiān)會(huì)的審核重點(diǎn)則更關(guān)注REITs產(chǎn)品的細(xì)節(jié)內(nèi)容。另一方面，還可以通過完善REITs配套制度(包括擴(kuò)募、稅收等)、拓寬REITs試點(diǎn)的資產(chǎn)覆蓋領(lǐng)域。

明明還提到，我國基礎(chǔ)設(shè)施存量龐大，以基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)的REITs有助于盤活這些存量資產(chǎn)，既有助于推動(dòng)企業(yè)建立資本循環(huán)體系、打通“投融管退”資金閉環(huán)，又有利于形成投資的良性循環(huán)。

早在今年5月27日，中國證監(jiān)會(huì)辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》就提到，在推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展的基礎(chǔ)上，按照市場化法治化原則，鼓勵(lì)權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs。

據(jù)滬深兩所官網(wǎng)顯示，截至11月14日，當(dāng)前市場上共有保租房REITs產(chǎn)品4只(份額合并計(jì)算，下同)，分別為中金廈門安居保租房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤有巢保租房REIT。

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