157次樓市調(diào)控后，樓市穩(wěn)住了嗎？

“3月，70城房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市減少。”15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，各線城市同比下降或漲幅回落。

具體看來，70個(gè)大中城市中，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市分別有38個(gè)和45個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和12個(gè)。

樓市真的回暖了？下一步又將怎么走？

一線城市率先企穩(wěn)，三四線壓力大

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月房?jī)r(jià)，一、二、三線城市出現(xiàn)了不同的變化趨勢(shì)。

一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

據(jù)緯房指數(shù)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，一線城市中，北京漲速也相對(duì)高于其它城市。3月北京房?jī)r(jià)較上月上漲了0.23%，上海房?jī)r(jià)較上月上漲了0.05%，深圳房?jī)r(jià)較上個(gè)月下降了0.47%，廣州房?jī)r(jià)較上月下降了0.56%。

二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“政策底部出現(xiàn)后，市場(chǎng)逐漸率先在一二線城市出現(xiàn)底部特征，三四線城市也因?yàn)轭l繁的寬松政策，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度收窄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

“三四線城市的同比下跌態(tài)勢(shì)更加明顯，三四線市場(chǎng)壓力還是比較大的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來貸款政策放松、限售政策放松等，客觀上都有助于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的活躍。

房地產(chǎn)信貸寬松帶動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)

“此前樓市明顯下調(diào)的核心原因是信貸政策的收緊，比如購(gòu)房按揭收緊導(dǎo)致的積壓排隊(duì)等?！睆埓髠ブ赋觯@些問題在最近幾個(gè)月開始明顯緩和，政策基本面出現(xiàn)了見底，有利于剛需和改善購(gòu)房者的真實(shí)需求的政策不斷出現(xiàn)。

“3月以來，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等?！?4日，在中國(guó)人民銀行召開的一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾介紹。

“此外，部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國(guó)政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限?！?

個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)。鄒瀾介紹，如新房個(gè)人住房貸款發(fā)放額和新建商品住宅銷售額的比值，從長(zhǎng)期觀察，始終在38%到42%之間波動(dòng)。受疫情近期多發(fā)、部分居民收入下降、房地產(chǎn)建筑營(yíng)銷活動(dòng)受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現(xiàn)下滑，個(gè)人住房貸款發(fā)放額也有小幅回落。

至于近來備受關(guān)注的受疫情影響能否延后還房貸問題，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在15日的發(fā)布會(huì)上表示，銀保監(jiān)會(huì)將通過靈活調(diào)整按揭貸款還款安排、合理延后還款期限等方式緩解受疫情影響客戶還款的壓力。

寬松政策或高頻出臺(tái)

“2020年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到疫情等因素沖擊，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，房?jī)r(jià)下跌城市有所增加?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)相關(guān)政策將趨于寬松，同時(shí)市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加大。

4月上半月，各地房地產(chǎn)政策繼續(xù)延續(xù)2022年一季度來的寬松趨勢(shì)，多城市發(fā)布不同力度的房地產(chǎn)寬松政策。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，衢州、秦皇島、綿陽、蘭州、大連、麗水、蘇州、南寧等接近20城在4月發(fā)布了不同力度的房地產(chǎn)寬松政策。

放眼整個(gè)一季度，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)157次，平均每天便有近2次。2021年同期是135次，即2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)刷新歷史同期記錄。出臺(tái)政策的包括福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱點(diǎn)城市，內(nèi)容主要是促進(jìn)剛需和改善需求釋放。

“但從政策效果上看，因?yàn)橐咔榀B加2021年市場(chǎng)過于冷清，購(gòu)房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)活躍度仍顯不足?！睆埓髠ケ硎?。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，4月或?qū)⒊蔀檎呦喈?dāng)頻繁的一個(gè)月，政策的出臺(tái)也可以理解為幾個(gè)特點(diǎn)：高頻次、高密度、快節(jié)奏?！爱?dāng)然此類政策的效應(yīng)釋放也需要一個(gè)過程，這也是市場(chǎng)參與者需要注意的?！?

4月13日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，央行將適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，進(jìn)一步加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶支持力度，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利，降低綜合融資成本。

分析普遍認(rèn)為，如果降準(zhǔn)降息，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)速度更快。

同時(shí)，中指研究院指出，除了降準(zhǔn)外，降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本的政策仍需繼續(xù)發(fā)力，調(diào)整不合時(shí)宜的調(diào)控政策，提高購(gòu)房者的購(gòu)房意愿和能力，以對(duì)沖疫情反復(fù)等因素帶來的不確定性。

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